Une proposition de rezonage qui permettrait de construire des immeubles de jusqu'à 12 étages dans des zones de La Pequeña Habana divise les résidents, les activistes et les autorités de Miami, dans ce qui pourrait être la transformation urbaine la plus profonde du quartier cubain historique depuis des décennies.
Le mercredi, la Commission de Planification et de Zonage de Miami a approuvé le paquet par un vote de sept contre trois, après un débat public animé. La proposition doit encore passer la révision de la Commission de Miami, qui aura le dernier mot dans les mois à venir.
Le plan concerne environ 460 propriétés —près de 100 acres— principalement le long de la Rue 7 et d'une partie de la Rue 9 au sud-ouest. Dans les zones où des bâtiments de jusqu'à trois étages sont actuellement autorisés, la nouvelle réglementation permettrait des constructions allant jusqu'à cinq étages. Dans d'autres zones, la hauteur maximale passerait à huit étages, et jusqu'à 12 avec certains incitatifs.
La Calle Ocho est exclue de ce plan car elle permet déjà des structures de plus grande hauteur.
Le principal moteur de l'initiative est le commissaire Rolando Escalona, du District 3, qui comprend La Pequeña Habana. Son argument central n'est pas seulement d'augmenter l'offre de logements, mais de retrouver le contrôle municipal face à la Loi Live Local, une norme étatique de Floride qui permet à des projets de logements abordables de contourner les restrictions locales en matière de hauteur et de densité sans approbation du gouvernement de la ville.
«Nous ne voulons pas perdre l'identité de La Pequeña Habana. Lorsque tu fais Live Local, tu n'as aucun contrôle en tant que ville, et la raison principale est justement de lutter contre cela», a déclaré Escalona.
Le fonctionnaire assure que pour retrouver ce contrôle, la proposition prévoit la création d'un District de Revitalisation du Quartier (NRD, pour ses sigles en anglais), avec des règles de construction spécifiques. Dans ce cadre, les promoteurs qui souhaitent une densité plus élevée devraient proposer des unités de logement abordable en échange.
«Dans le NRD, nous pouvons avoir des spécifications. Si vous souhaitez avoir plus de densité, vous devez me fournir autant de logements qui soient des logements abordables», a expliqué le commissaire.
Cependant, une critique centrale soulevée par les analystes est que l'ordonnance en elle-même n'oblige pas à inclure des unités abordables, bien que la ville soutienne que la densité accrue « peut faciliter » ce type de logement.
Escalona a été ferme en traçant une ligne : « Moi, en tant que commissaire, je ne veux pas que La Petite Havane devienne Brickell. Tu as déjà entendu parler de l'idée de West Brickell. Absolument pas ».
Yvonne Bayona, résidente de la zone, a résumé l'angoisse de nombreux voisins : « Que va-t-il nous arriver quand tous ces bâtiments vont commencer à être construits ? Cela va nous affecter énormément. Il n'y aura pas assez de places de parking. C'est un désastre ».
Les activistes demandent également de ralentir le rythme du développement urbain. Denise Gálvez, l'une des voix les plus actives, a reconnu la bonne intention du commissaire, mais a exigé plus de temps pour évaluer les projets.
«Donnez une chance à la communauté. Le commissaire souhaite apporter de nombreux changements positifs pour la ville et pour La Petite Havane. Nous allons faire cela en premier, nous allons mettre en place les protections.»
Le débat se déroule dans un contexte de pression immobilière croissante sur le quartier. Au début de cette année, plus de 200 familles du parc de maisons mobiles Silver Court, dans la propre Calle Ocho, ont reçu un avis d'expulsion pour laisser place à un nouveau développement immobilier. La plupart étaient des personnes âgées, des retraités et des immigrants cubains et latinos à faibles revenus.
La Pequeña Habana s'est consolidée comme un enclave cubain depuis les premières années des années 1960, lorsque des milliers d'exilés fuyant le gouvernement de Fidel Castro se sont installés dans la région, alors connue sous le nom de Riverside.
Le passage du temps a transformé cette zone en la capitale culturelle et politique des Cubano-Américains, avec des restaurants, de la musique, des parcs de dominos et de petites entreprises que ses résidents craignent aujourd'hui de perdre à jamais.
La Comisión de Miami devra se prononcer dans les prochains mois, et sa décision déterminera si La Pequeña Habana conserve son aspect historique ou entame une transformation sans retour.
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