Le gouvernement espagnol a approuvé mardi un ensemble de deux décrets-lois concernant le logement, avec des changements importants pour les locataires. Le premier, le Décret-loi 26/2026, a été publié ce mercredi dans le Bulletin officiel de l'État et entre en vigueur demain, jeudi 1er octobre. Le second, qui introduit le renouvellement automatique des contrats et une éventuelle indemnité de 12 mois de loyer, a été approuvé en Conseil des ministres, mais n'a pas encore été publié dans le BOE ni n'a reçu de soutien garanti au parlement pour sa validation.
Le déclencheur politique a été l'expulsion de María del Carmen Abascal Martín, âgée de 87 ans, exécutée le 23 septembre à Madrid après sept décennies passées dans le même logement du district de Retiro. Le texte même du décret publié au BOE la cite comme symbole de l'urgence du logement, et son cas a provoqué un campement sur la Puerta del Sol et une manifestation massive quelques jours plus tard.
Ce qui entre en vigueur le 1er octobre
Le RDL 26/2026 réglera à partir de demain les locations temporaires et par chambres, deux modalités couramment utilisées pour contourner les protections du bail habituel.
Un contrat temporaire ne sera valable que s'il stipule une cause réelle, justifiée et prouvable de la nécessité temporaire du locataire, et la charge de la preuve incombe au propriétaire. La durée doit dépasser 31 jours et, en règle générale, ne pas excéder 12 mois. Si cette cause fait défaut ou que des contrats se succèdent entre les mêmes parties pour le même logement, le contrat est alors considéré comme un bail d'habitation principale à partir de sa signature.
Dans la location par chambres, le total de tous les loyers ne peut dépasser le coût de la location de l'ensemble du logement. Dans les zones de marché résidentiel tendu, les contrats temporaires ainsi que les contrats de chambres doivent respecter les limites de loyer établies pour ces zones.
Le décret fixe également une prolongation extraordinaire allant jusqu'à deux ans —demandée par le locataire, par année— pour les contrats dont la période de prolongation obligatoire, tacite ou de reconduction tacite se termine avant le 31 décembre 2028, à condition que le locataire soit à jour dans ses paiements et l'ait été durant les huit mois précédents. De plus, il limite les augmentations de loyer jusqu'au 31 décembre 2027.
Ce qui reste encore à régler : le deuxième décret
Le deuxième décret-loi a été approuvé en Conseil des Ministres mardi, mais le Gouvernement a retardé sa publication au BOE pour des raisons techniques : les deux textes sont liés et le deuxième modifie un article du premier, qui devait entrer en vigueur auparavant.
Selon El País, qui a eu accès au texte, ce décret modifie l'article 10 de la Loi sur les baux urbains afin d'introduire le renouvellement automatique : une fois le délai minimum écoulé — cinq ans si le bailleur est une personne physique, sept si c'est une personne morale —, le contrat est reconduit indéfiniment par périodes successives si aucune des parties ne communique son intention de ne pas le renouveler.
Pour ne pas renouveler, le propriétaire devra prévenir avec un préavis d'au moins six mois, contrairement aux deux mois exigés pour le locataire. S'il décide de ne pas renouveler sans motif valable, il devra verser une indemnité équivalente à au moins 12 mois de loyer pour un logement aux caractéristiques similaires, calculée selon le système d'État de référence des prix, et ne pouvant être inférieure à un mois de loyer pour chaque année de résidence.
Il existe des causes d'exemption : que le bailleur ait besoin du logement pour lui-même ou un membre de sa famille jusqu'au deuxième degré ; que le locataire n'habite pas le bien plus de six mois par an sans cause justifiée ; qu'il dispose d'un autre logement adapté dans la même commune ; qu'un nouveau contrat à loyer régulé soit signé ; ou que le bailleur prouve sa vulnérabilité.
Cette mesure est une exigence de Sumar et fait face au rejet de Junts et du PNV, qui la considèrent comme une forme d'expropriation. L'expert José Ramón Zurdo, de l'Agence Négociatrice du Louer, a averti que, si elle est validée, « l'offre après le 31 décembre 2028 ne représenterait qu'un tiers de l'actuelle ».
Les deux décrets doivent être validés par le Congrès lors d'une session plénière extraordinaire prévue pour le vendredi 2 octobre, et leur validation est incertaine.
Vidéos associées :
Archivé dans :