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À partir du 25 mai 2025, le gouvernement des États-Unis mettra en place de nouvelles restrictions migratoires qui modifieront considérablement qui peut accéder aux prêts hypothécaires populaires garantis par l'Administration fédérale du logement (FHA).
Cette mesure, annoncée cette semaine par le Département du Logement et du Développement Urbain (HUD), permettra l'accès à des prêts uniquement aux citoyens américains et aux résidents permanents légaux.
La restriction exclut des milliers d'immigrants avec un statut temporaire, y compris ceux qui sont en cours de processus migratoires ou qui utilisent le numéro d'identification fiscale ITIN pour déclarer des impôts.
Un tournant dans la politique du logement : De l'accès inclusif à l'exclusion migratoire
Depuis sa création en 1934, la FHA a été un outil clé pour faciliter l'accès à la propriété aux États-Unis, notamment pour les personnes à faibles revenus, ayant un historique de crédit imparfait ou n'ayant pas suffisamment d'argent pour un apport supérieur à 20 %.
Les prêts FHA sont largement utilisés par les primo-accédants grâce à des avantages tels que des acomptes bas et des critères d'approbation plus flexibles.
Cependant, avec cette nouvelle directive, l'administration de Donald Trump met fin à une politique plus inclusive adoptée durant le mandat de Joe Biden, qui permettait aux immigrants ayant un statut migratoire non permanent, comme les bénéficiaires de DACA, d'accéder à des prêts garantis par le gouvernement fédéral.
Le changement a été officialisé ce mercredi 26 mars par un mémorandum signé par le sous-secrétaire général adjoint au Logement, Jeffrey D. Little, qui a justifié cette mesure en s'appuyant sur les priorités économiques de l'administration.
«Cette mise à jour garantit que les programmes d'assurance hypothécaire de la FHA sont gérés conformément aux priorités de l'Administration, tout en respectant sa mission de faciliter l'accès à la propriété résidentielle», a-t-il déclaré dans des propos cités par la presse locale.
De maintenant en avant, tous les demandeurs devront prouver leur statut de résident permanent légal par le biais de documents officiels délivrés par le Service de citoyenneté et d'immigration des États-Unis (USCIS).
Les établissements prêteurs seront tenus de vérifier ces informations dans le cadre du processus d'approbation.
À qui cette nouvelle réglementation s'applique-t-elle ?
Avec la suppression de la catégorie de “résident non permanent” dans les programmes de Logement Unifamilial Titre I et Titre II de la FHA, des milliers d'immigrants légaux, qui étaient auparavant éligibles sous certaines conditions, seront exclus.
Parmi eux, on trouve :
Personnes ayant des visas de travail temporaires.
-Étudiants internationaux avec des visas F ou J.
- Demandeurs d'asile politique et de statut de réfugié dont la résidence n'a pas encore été approuvée.
- Bénéficiaires de l'Action Différée pour les Arrivés dans l'Enfance (DACA).
-Immigrants qui déclarent des impôts avec un ITIN et ne possèdent pas de numéro de sécurité sociale (SSN).
“Actuellement, les résidents non permanents sont soumis à des lois sur l'immigration qui peuvent affecter leur séjour légal dans le pays”, a averti Little dans le mémorandum.
«Cette incertitude représente un défi pour la FHA, car la capacité à remplir les obligations financières à long terme dépend de la stabilité de la résidence et de l'emploi», a-t-il ajouté.
L'argument du gouvernement : Protéger le contribuable et combler les "écarts"
La mesure s'inscrit dans un ensemble d'actions de politique migratoire et économique mises en avant par Trump pour donner la priorité aux citoyens américains dans l'accès aux programmes financés par des fonds publics.
Ainsi l'a clairement indiqué le secrétaire du HUD, Scott Turner, dans des déclarations à National Review.
“Il n'y aura plus d'immigrants sans papiers qui pourront obtenir des prêts hypothécaires garantis par le HUD. Le gouvernement de Biden a exploité les ressources des contribuables et a manipulé la politique de la FHA pour permettre aux immigrants sans papiers de profiter des contribuables américains en finançant un logement, a-t-il souligné.”
« Pour ceux qui respectent les règles et travaillent dur pour acheter une maison, cela est inacceptable. Le HUD continuera à mettre en œuvre l'ordre exécutif du président Trump qui met fin aux subventions des contribuables pour l'ouverture des frontières et protège le rêve américain de devenir propriétaire d'une maison », a-t-il ajouté.
Bien que la loi américaine prohibe déjà expressément aux immigrants sans papiers d'accéder aux prêts FHA, le HUD reconnaît qu'il ne disposait pas de mécanismes suffisamment efficaces pour vérifier la véracité du statut migratoire des demandeurs.
« La FHA ne conserve pas les données de citoyenneté ni de résidence des demandes de prêt et, par conséquent, ne conserve pas d'informations sur le nombre de résidents non permanents ayant reçu des prêts garantis par la FHA selon des politiques antérieures », a expliqué le sous-secrétaire Little.
À titre de complément, le HUD a récemment signé un Mémorandum d'Entente avec le Département de la Sécurité Intérieure (DHS) pour renforcer la coordination entre les agences et éviter que des immigrants sans papiers soient en mesure d'accéder à un logement public ou à des prestations financées par des fonds fédéraux.
Que se passe-t-il pour ceux qui sont déjà en cours d'achat ?
Malgré le durcissement réglementaire, il existe une échappatoire légale qui pourrait profiter à ceux qui ont déjà entamé le processus d'achat ou qui s'apprêtent à le faire avant le 25 mai.
Selon une source du Département du Logement à Washington, citée par Telemundo Houston, ceux qui obtiennent un "numéro de dossier" avec une date antérieure au changement pourraient être éligibles selon les règles actuelles, même si la clôture de l'opération a lieu par la suite.
«Toute personne en processus d'achat de logement ou envisageant de le faire peut obtenir un numéro de dossier daté d'aujourd'hui, ce qui pourrait garantir l'obtention du prêt avant l'entrée en vigueur de la réglementation du gouvernement Trump», a indiqué la source citée.
«Les personnes qui n'ont pas de statut de résidence permanente peuvent en bénéficier, au moins, pendant six mois de plus», a-t-il ajouté.
Ces numéros de dossier émis par le HUD ont une validité de six mois, ce qui offre une période cruciale pour des milliers d'acheteurs qui peuvent encore commencer leur demande selon les règles précédentes.
Qu'est-ce qui rend les prêts FHA si attractifs ?
Les prêts FHA ont historiquement été une option essentielle pour les familles travailleuses, les immigrants et les acheteurs d'une première maison. Parmi leurs principaux avantages figurent :
-Exigences de notation de crédit plus flexibles.
- Possibilité de payer des frais très bas, même en dessous de 3 %.
-Éligibilité même en cas de faillite ou de problèmes financiers.
- Inclusion des coûts de clôture dans le prêt.
Avec l'entrée en vigueur de la nouvelle norme, de nombreuses personnes qui dépendaient de ces conditions favorables devront chercher des options de financement plus restrictives et coûteuses sur le marché privé.
Quelles alternatives existent pour les exclus ?
Bien que la FHA ne sera plus disponible pour les résidents non permanents, il existe des options alternatives, bien que plus limitées et coûteuses.
Depuis l'adoption de la Loi Patriot en 2001, certaines banques ont proposé des prêts hypothécaires basés sur l'ITIN comme substitut du SSN.
Un rapport de l'Urban Institute, publié début 2024, a estimé qu'entre 5 000 et 6 000 prêts hypothécaires ont été accordés à des titulaires de ITIN en 2023, ce qui montre qu'une partie du système financier reste accessible à ce segment, bien que dans des conditions moins favorables.
L'impact de cette mesure se fera particulièrement sentir au sein des communautés latines, asiatiques et caribéennes, où de nombreux immigrants n'ont pas encore obtenu la résidence permanente, mais contribuent activement à l'économie, paient des impôts et font partie de la vie civique du pays.
Pour beaucoup, le rêve américain de posséder une maison sera désormais plus difficile à atteindre.
Questions fréquentes sur les nouvelles restrictions des prêts hypothécaires pour les immigrants aux États-Unis.
Quels sont les nouveaux critères pour accéder aux prêts FHA aux États-Unis ?
À partir du 25 mai 2025, les prêts hypothécaires garantis par la FHA ne seront disponibles que pour les citoyens américains et les résidents permanents légaux. Cela exclut les immigrants avec un statut temporaire, comme ceux qui ont des visas de travail temporaires ou les bénéficiaires de DACA.
Quel impact cette mesure a-t-elle sur les immigrants ayant un statut temporaire ?
La nouvelle réglementation exclut des milliers d'immigrants avec un statut temporaire d'accéder aux prêts FHA. Cela affecte des personnes avec des visas de travail temporaires, des étudiants internationaux, des demandeurs d'asile et des bénéficiaires de DACA, parmi d'autres. Ces groupes devront chercher des alternatives de financement plus coûteuses dans le secteur privé.
Pourquoi le gouvernement des États-Unis a-t-il mis en place ces restrictions ?
Le gouvernement de Trump justifie la mesure comme une manière de protéger le contribuable et de combler les lacunes dans l'accès aux programmes financés par des fonds publics. Il s'agit de prioriser l'accès des citoyens américains à ces avantages, en affirmant que les politiques précédentes permettaient aux immigrants en situation irrégulière de profiter des ressources publiques.
Quelles alternatives ont les immigrants exclus des prêts FHA ?
Les alternatives pour les immigrants exclus des prêts FHA sont limitées et plus coûteuses. Certains banques proposent des hypothèques basées sur le numéro d'identification fiscale (ITIN), mais ces options ont généralement des conditions moins avantageuses par rapport aux prêts FHA.
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