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Le gouvernement cubain a soumis à consultation publique un nouveau projet de loi sur le logement qui, s'il est approuvé, abrogerait la loi générale sur le logement de 1988 et modifierait des aspects sensibles du régime de propriété sur l'île.
En plein déficit de logements dépassant les 900 000 logements et avec plus d'un tiers du parc immobilier en état moyen ou mauvais, la proposition introduit des changements structurels dans la politique immobilière, dont certains ont été longuement réclamés par la population.
A continuación, nous décomposons ce que vous devez savoir sur le nouveau Projet de loi sur le logement à Cuba, selon ce qui a été récemment publié par le média officiel Cubadebate.
Fin de la confiscation pour sortie définitive du pays
Un des changements les plus significatifs est la suppression de la confiscation des logements en cas d'émigration.
Selon le texte divulgué, pour la première fois, les Cubains qui s'établiront de manière permanente à l'étranger pourront conserver, hériter et transmettre leurs biens sans les perdre du fait de leur résidence en dehors du pays.
Pendant des décennies, la sortie définitive impliquait la perte automatique du bien immobilier, une mesure qui a engendré une insécurité juridique et a touché des milliers de familles.
Avec cette modification, l'État égalise formellement les droits patrimoniaux des émigrés avec ceux des résidents à Cuba, du moins en ce qui concerne la propriété immobilière.
Jusqu'à deux logements... et un de repos
L'avant-projet élargit la possibilité d'accumulation légale de biens immobiliers.
Les personnes physiques pourront être propriétaires de jusqu'à deux logements, sans compter une troisième catégorie : la dite “résidence de loisir”, située dans des zones de plage, de campagne ou de montagne, qui pourra être possédée de manière indépendante.
Jusqu'à présent, la propriété était sévèrement restreinte, et le nouveau cadre assouplit cette limite, ce qui pourrait avoir un impact sur le marché immobilier ainsi que sur l'inégalité patrimoniale, dans un contexte où une grande partie de la population éprouve des difficultés économiques pour accéder ne serait-ce qu'à un logement en conditions adéquates.
Achat et héritage avec moins d'obstacles
Le texte promet également de simplifier les processus de transmission de propriétés.
Les règles concernant la vente, le don, l'échange et l'héritage sont assouplies.
Les logements de loisirs bénéficieront des mêmes droits de transmission que les résidences, et tous pourront faire l'objet de transactions sans les entraves administratives qui ont historiquement caractérisé le marché immobilier cubain.
Le gouvernement propose de réduire la discrétion des organismes locaux et d'établir des procédures plus agiles, dans le but de dynamiser le secteur.
Hypothèques : Une figure inédites dans la législation cubaine
Pour la première fois, la loi introduit la notion de financement hypothécaire.
Cela permettrait aux familles d'acquérir ou de construire des logements par le biais de crédits à long terme garantis par le bien immobilier lui-même.
Jusqu'à présent, les options se limitaient à l'épargne personnelle, aux envois de fonds ou à la construction progressive.
Le mécanisme serait complété par des crédits bancaires traditionnels et des subventions d'État pour les secteurs vulnérables.
Cependant, la portée réelle de cette mesure dépendra des conditions financières, des taux d'intérêt et de la capacité de paiement dans un pays où les salaires de l'État continuent d'être insuffisants face à l'inflation.
Subventions et secteurs prioritaires
L'avant-projet établit des priorités pour l'octroi des avantages.
Sont inclus les sinistrés par des catastrophes naturelles, les familles en situation de surpeuplement, les jeunes en âge de travailler, les familles nombreuses, les personnes âgées, les personnes en situation de handicap et les victimes de violence domestique.
Un chapitre spécifique sur l'accès des jeunes au logement est également intégré, reconnaissant les barrières qu'ils rencontrent sur le marché immobilier.
Néanmoins, le principal défi reste la disponibilité réelle des ressources et des matériaux de construction.
Changements dans le régime des locations
La proposition augmente la proportion de logements destinés à la location et autorise explicitement la sous-location.
L'objectif est d'élargir l'offre dans un marché caractérisé par la rareté et des prix informels élevés.
L’intention officielle est de dynamiser le marché des locations formelles et d’offrir des alternatives à ceux qui ne peuvent pas accéder à la propriété.
L'impact dépendra de la manière dont les prix seront régulés et de la capacité de l'État à contrôler sans créer de nouveaux obstacles bureaucratiques.
Un fonds immobilier en détérioration
Cuba dispose d'environ 4,1 millions de logements, mais 35 % - soit environ 1,4 million - sont en état régulier ou mauvais.
L'avant-projet prévoit que l'État prenne en charge la réhabilitation structurelle des bâtiments en forte dégradation par le biais de programmes intégrés.
De plus, cela renforce les conseils d'administration dans les immeubles multifamiliaux, qui pourront fixer des cotisations, engager des services, louer des espaces communs et accéder à des crédits bancaires pour l'entretien.
Le délabrement structurel du parc immobilier a été l'un des problèmes les plus visibles dans des villes comme La Havane, où les effondrements partiels et totaux se répètent chaque année.
Simplification réglementaire
Le gouvernement reconnaît que la dispersion législative a entraîné un manque de contrôle et des retards.
Actuellement, il existe neuf décrets-lois et 127 normes liées au logement. La nouvelle loi vise à unifier le cadre juridique, à simplifier les démarches et à réduire la bureaucratie, dans un contexte où la construction et la légalisation des logements progressent avec une extrême lenteur.
Un déficit qui ne laisse aucune marge
Le contexte économique se révèle déterminant.
Au premier semestre de 2025, seulement 2 728 logements ont été construits, ce qui représente une croissance de seulement 0,1 % par an.
Le déficit en matière de logement dépasse les 929 000 unités et le rythme de construction est bien en deçà des besoins réels du pays.
Sans une augmentation substantielle de la production de matériaux, de financement et de capacité de construction, la nouvelle loi pourrait se heurter à de sérieuses limites pratiques.
Qu'est-ce qui manque pour l'approbation du projet de loi sur le logement à Cuba ?
La consultation publique sera prolongée jusqu'au 28 février 2026. Les opinions peuvent être envoyées à l'adresse e-mail officielle mise en place par le Ministère de la Construction.
Après le traitement des critères reçus, l'organisme élaborera le texte définitif qui sera présenté à l'Assemblée Nationale du Pouvoir Populaire, probablement avant la fin de l'année.
Le projet de loi introduit des changements significatifs dans le régime de propriété et de financement, mais son efficacité dépendra d'un facteur clé : si la réforme légale réussit à se traduire par des solutions réelles pour un pays où des centaines de milliers de familles continuent d'attendre un logement décent.
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