Le marché immobilier de Miami-Dade entre dans une phase de refroidissement soutenu après des années de prospérité pandémique, selon le rapport préliminaire des valeurs imposables publié par le Bureau de l'Évaluateur des Propriétés du comté, dirigé par Tomás Regalado.
La croissance de la valeur totale imposable s'est établie à seulement 5,5 %, soit 540 700 millions de dollars, bien en dessous des 12 % enregistrés en 2024 et des 8,7 % en 2025, et également en deçà de la prévision de 7 % que les responsables budgétaires du comté avaient estimée.
Le frein en chiffres
La valeur de la nouvelle construction est tombée d'environ 8,600 millions de dollars en 2025 à 5,100 millions en 2026, et la croissance de la valeur des propriétés existantes a chuté de 6.8 % à 4.4 % en une seule année.
«Il y a une tendance à la baisse. C'est incontestable. La construction neuve diminue. Les logements restent plus longtemps sur le marché que les années précédentes», a déclaré Regalado au Miami Herald.
Ron Shuffield, directeur exécutif de Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, estime que le marché se recalibre après une période insoutenable : « Ce que nous avons vécu au cours des 24 derniers mois est essentiellement une pause. Nous ne pouvons pas continuer à augmenter les prix de 15 % à 20 % par an. »
Le marché des condominiums, le maillon le plus faible
Regalado a identifié le segment des condominiums comme le principal problème : « Le marché des condominiums de luxe est stagné. Mais les condominiums plus anciens perdent de la valeur. »
Depuis l'effondrement des Champlain Towers South à Surfside en 2021, les lois de la Floride exigent des inspections structurelles plus fréquentes et des fonds de réserve pour les réparations, ce qui a fait augmenter considérablement les charges dans les anciens bâtiments et poussé de nombreux propriétaires à vendre à prix réduit.
Aventura, où plus de 90 % du parc immobilier se compose de condominiums, a enregistré l'un des pires performances : les propriétés existantes n'ont augmenté que de moins de 1 % et la nouvelle construction est passée de 57 millions de dollars il y a deux ans à seulement sept millions en 2026.
Qui monte et qui descend ?
Tout le comté ne se dirige pas dans la même direction.
Florida City a enregistré une hausse de 11,7 % et Opa-locka de 10,4 %, entraînées par des acheteurs à la recherche de logements plus abordables dans des zones périphériques.
North Miami Beach a enregistré la plus forte augmentation des propriétés existantes, avec une hausse de 15,2 %, bien qu'une activité de construction négative soit prévue en 2025 en raison du poids des démolitions.
La villa exclusive d'Indian Creek, connue sous le nom de « Bunker des Milliardaires », a augmenté de 10,3 % malgré l'absence de nouvelles constructions, en partie grâce à l'achat par le directeur général de Meta, Mark Zuckerberg, d'un manoir pour 170 millions de dollars, un record historique de vente résidentielle à Miami-Dade.
Le « double coup » pour les gouvernements locaux
La décélération arrive à un moment de double pression fiscale pour les gouvernements locaux.
L'antécédent immédiat est le déficit budgétaire de 402 millions de dollars que doit affronter Miami-Dade lors du cycle 2025-2026, ce qui a contraint à supprimer 360 postes, à réduire les départements de 10 % à 35 %, à fermer des centres pour personnes âgées et à augmenter les tarifs de transport de 2,25 $ à 2,75 $.
A cela s'ajoute que la Législature de Floride a approuvé l'amendement constitutionnel HJR 1F, proposé par le gouverneur Ron DeSantis, qui élèverait l'exemption pour résidence principale des actuels 50 000 dollars à 150 000 dollars en janvier 2027 et à 250 000 dollars en janvier 2028.
Si les électeurs l'approuvent en novembre avec les 60% requis, Miami-Dade pourrait perdre environ 500 millions de dollars par an en revenus fiscaux.
Ron Book, président du Homeless Trust de Miami-Dade, a averti que l'impact se fera sentir dans les secteurs les plus vulnérables : « Les organisations caritatives et les groupes communautaires qui ne font pas partie de ces catégories d'exemption, comme l'éducation, pourraient rencontrer des difficultés pour continuer à recevoir des fonds de la part des gouvernements. »
Les chiffres actuels sont préliminaires; la certification officielle du registre des évaluations 2026 est prévue pour le 1er juillet 2026, date à laquelle les chiffres définitifs seront connus et serviront de base pour le calcul des impôts fonciers de l'exercice fiscal 2027.
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