Pour la première fois dans l'histoire, vivre à Miami est plus cher que de le faire à New York.
Ainsi le confirme le rapport sur les Parités de Prix Régionaux du Bureau of Economic Analysis des États-Unis, publié ce mois-ci avec des données de 2024, qui place la zone métropolitaine de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach comme la deuxième plus chère du pays, juste derrière San Francisco.
L'indice de parité des prix de la région de Miami a atteint 114,155 dollars contre 112,563 pour la région de New York-Newark-Jersey City, les deux largement au-dessus de la moyenne nationale de 100.
Ce fait met fin à des décennies durant lesquelles déménager de Manhattan vers le sud de la Floride était une décision financière presque évidente.
Une montée sans freins depuis la pandémie
Les chiffres derrière le retournement sont accablants.
L'indice des prix à la consommation du sud de la Floride a augmenté de 36% depuis 2019, plus que toute autre zone métropolitaine suivie par le Bureau des statistiques du travail, à l'exception de Tampa.
Les prix de l'immobilier dans la région de Miami ont grimpé de 79% depuis la pandémie, selon les données de S&P Case-Shiller, et le coût total de l'immobilier dans la zone métropolitaine est déjà supérieur de 5% à celui de New York et de ses banlieues, selon le Bureau of Economic Analysis.
À cela s'ajoutent les primes d'assurance habitation les plus élevées du pays : une moyenne de 8 292 $ par an, quatre fois ce que paient les propriétaires dans l'État de New York, selon des estimations du marché en ligne Insurify.
Les impôts fonciers, pour leur part, ont augmenté de 62 % depuis 2019, plus du double de la moyenne nationale, selon la société de données immobilières Attom.
Le mythe de l'épargne fiscale s'effondre
La promesse de la Floride a toujours tourné autour de l'absence d'impôt sur le revenu des États.
Mais cet avantage s'amenuise lorsque l'on additionne le reste des dépenses.
«Les gens se laissent aveugler par l'absence d'impôt sur le revenu de l'État», a déclaré Nicolas Valdes-Fauli, planificateur financier qui déménage de Manhattan à Miami ce mois-ci avec sa famille, selon Bloomberg.
Valdes-Fauli estime que cette économie sera annulée par d'autres coûts : entretenir plusieurs voitures, payer des écoles privées et assumer des assurances et des contributions territoriales plus élevées.
«Miami a une manière de normaliser rapidement l'augmentation du niveau de dépenses. La pression sociale sur la consommation est puissante», a averti.
L'agent immobilier Michael Buttacavoli, de Corcoran, le résume ainsi : «Il ne s'agit plus seulement du prix d'achat. Il s'agit du coût total de la propriété.»
Classe moyenne qui s'efface et ultrariches qui émergent
Le rêve de la Floride s'évanouit pour la classe moyenne tandis que les plus riches continuent d'arriver.
Le revenu typique d'un foyer dans la région métropolitaine est inférieur de 1 000 $ à la médiane nationale, selon le recensement, et un avocat moyen à New York gagne environ 51 000 $ de plus par an qu'un avocat à Miami.
Miami-Dade a perdu 113 700 résidents nets en raison de la migration interne en 2025, le plus grand exode de son histoire récente.
En même temps, des multimillionnaires comme Mark Zuckerberg, Larry Page et Sergey Brin ont acquis des propriétés dans la ville au cours des derniers mois, et Ken Griffin, fondateur de Citadel, a investi des centaines de millions dans le quartier de Brickell.
Colby Eisenberg, directeur des ventes publicitaires de 34 ans, est arrivé à Miami à la fin de 2020 et a loué un appartement à Brickell pour 2 150 $ par mois.
«À ce moment-là, les restaurants, le divertissement et les dépenses quotidiennes semblaient relativement abordables», a-t-il rappelé dans des déclarations à Bloomberg.
Pour 2022, son propriétaire lui avait augmenté le loyer de près de 1 000 dollars par mois, ce qui l'a poussé d'abord à Fort Lauderdale, puis à Boca Raton.
«C'est décourageant de se sentir aussi vaincu lorsque l'on est expulsé de tant de quartiers», a-t-il déclaré.
Sortir pour manger, un autre luxe
Même la gastronomie reflète la hausse des prix.
Le coût moyen par convive dans les restaurants de Miami était de $94 au début de 2026, soit une augmentation de 4 % par rapport à l'année précédente, selon OpenTable.
À New York, cette dépense a seulement augmenté de 1 %, atteignant 79 $.
«C'est tout simplement très cher», a résumé Cindy Brown, originaire de Floride, âgée de 64 ans, qui, bien qu'elle soit propriétaire depuis 2004, vit avec sa nièce et son époux «parce qu'ils ne peuvent pas payer les loyers et certainement pas acheter», selon Bloomberg.
Le gouverneur Ron DeSantis a signé en juin une loi visant à réduire les impôts fonciers pour ceux qui résident dans leur maison principale depuis cinq ans ou plus, mais cette mesure ne profite pas aux nouveaux arrivants et doit encore obtenir au moins 60 % de soutien lors d'un vote en novembre pour entrer en vigueur.
Ben Jacobs, agent de Douglas Elliman licencié à New York et en Floride, est clair sur le nouveau paysage : « Ces acheteurs ne déménagent pas en Floride du Sud ».
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