Le Décret Royal-loi 27/2026, approuvé le 29 septembre et publié ce jeudi au BOE sous la disposition numéro BOE-A-2026-20385, entre en vigueur ce vendredi 2 octobre et établit de nouvelles règles de prolongation et d'indemnisation pour les contrats de location de résidence principale en Espagne.
Ceci est le second des deux décrets sur le logement que le Conseil des ministres a approuvés lors de la même session. Le premier, le RDL 26/2026, est déjà entré en vigueur le 1er octobre et régule les locations temporaires et par chambres ; le second a été retardé d'un jour dans sa publication car il modifie un article du premier, qui devait être en vigueur auparavant. Les nouvelles mesures de location qui changent les règles pour les locataires ont été annoncées le 30 septembre, lorsque le second décret était encore considéré comme en attente de publication.
Qu'est-ce qui change dans les contrats de location de résidence principale ?
Le décret réécrit l'article 10 de la Loi sur les baux urbains et fait de la continuité du contrat la règle générale. Selon le texte du BOE, « la continuité du contrat devient la règle et son extinction, une décision expresse du bailleur qui doit être prise à des moments déterminés et avec un préavis suffisant ».
Une fois la durée minimale écoulée —cinq ans si le bailleur est une personne physique et sept ans si c'est une personne morale—, le contrat se renouvelle automatiquement pour des périodes successives de la même durée, à moins qu'une des parties ne fasse connaître sa volonté de ne pas le renouveler dans les termes prévus par la loi.
Le délai de préavis du bailleur pour communiquer cette décision passe de quatre à six mois, tandis que celui du locataire demeure à deux mois.
Quand la compensation d'au moins 12 mensualités est-elle due ?
Lorsque le propriétaire communique valablement sa volonté de ne pas renouveler le contrat et qu'aucune des exceptions prévues par la norme ne s'applique, il devra verser au locataire une indemnité équivalente à au moins 12 mensualités du loyer correspondant à un logement de caractéristiques similaires.
Le calcul sera effectué, dans la mesure du possible, conformément au système étatique de référence des prix des loyers de logement et, en aucun cas, il ne pourra être inférieur à un mois de loyer pour chaque année de résidence du locataire dans le logement. Par conséquent, dans certains cas, l'indemnité peut dépasser 12 mois de loyer. Le paiement doit être effectué au moment de la remise des clés.
La compensation n'est pas automatique ni universelle. Le décret prévoit différentes circonstances dans lesquelles le bailleur peut mettre fin au contrat sans avoir à verser cette indemnité.
Quand l'indemnisation n'est pas due
Parmi les conditions prévues par le décret, il est stipulé que le bailleur, lorsqu'il s'agit d'une personne physique, doit avoir besoin du logement pour y établir sa résidence permanente, soit pour lui-même, soit pour certains membres de sa famille jusqu'au deuxième degré de consanguinité ou d'adoption, ou pour son conjoint en cas de séparation, de divorce ou d'annulation du mariage.
Si le logement n'est pas occupé dans le délai prévu par la norme, sauf en cas de force majeure, l'ancien locataire peut retrouver le droit de réclamer l'indemnisation correspondante.
La compensation n'est pas non plus justifiée lorsque le locataire n'a pas effectivement habité le logement pendant plus de six mois des douze mois précédant la notification, sauf dans les cas justifiés prévus par la loi, notamment certaines circonstances liées à la santé, au travail, aux études ou aux soins des membres de la famille.
Une autre exception se produit lorsque le locataire dispose d'un autre logement adapté pour satisfaire ses besoins résidentiels dans la même commune.
La norme exclut également l'indemnisation lorsque les parties formalisent un nouveau contrat de location ou lorsque le locataire refuse une offre formelle pour rester dans le même logement par le biais d'un nouveau contrat qui respecte les conditions légalement établies.
De même, le décret prévoit certains cas de vulnérabilité du bailleur, qui devront être prouvés dans les termes exigés par la norme.
De plus, le droit à une indemnisation ne se crée pas non plus lorsque le locataire remplit les conditions pour bénéficier d'une prolongation légale obligatoire prévue par la législation sur les baux, même s'il ne la demande finalement pas.
Que se passe-t-il avec les contrats déjà en vigueur ?
La disposition transitoire unique du décret établit un régime spécifique pour les contrats en cours lors de l'entrée en vigueur de la réforme.
Pour les échéances concernées par les nouvelles règles, si au moment de l'entrée en vigueur il reste moins de six mois jusqu'à la fin du contrat, le bailleur pourra faire connaître son intention de ne pas le renouveler avec un préavis minimum de quatre mois.
Les communications de non-renouvellement effectuées valablement avant l'entrée en vigueur de la nouvelle norme conservent leur efficacité et sont régies par le régime transitoire établi dans le décret, sans que l'adoption de ces nouvelles règles génère à elle seule le droit à la nouvelle indemnité.
La norme établit également que la vente du bien immobilier n'équivaut pas automatiquement à la suppression du droit potentiel du locataire à recevoir une indemnisation. Dans les cas où l'acheteur se substitue au bailleur, il assumera les obligations correspondantes, sauf si l'une des exceptions légalement établies s'applique.
Entrée en vigueur et validation parlementaire : deux délais distincts
Le décret entre en vigueur ce vendredi 2 octobre, mais sa pérennité dépend de sa validation par le Congrès des Députés.
La Constitution établit que les décrets-lois doivent être soumis à débat et à vote parlementaire dans les 30 jours suivant leur promulgation. La session extraordinaire pour voter cette norme était prévue pour le même jour que son entrée en vigueur.
La validation n'était pas assurée, en raison des positions annoncées par différents groupes parlementaires, parmi lesquels Junts et le PNV.
L'expert José Ramón Zurdo, de l'Agence Négociatrice du Loyer, a averti que, si le décret est validé, « l'offre après le 31 décembre 2028 serait réduite à un tiers de l'actuelle ». Cette affirmation constitue une estimation du spécialiste sur les effets possibles de la mesure sur le marché locatif.
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