Un changement important approche pour des milliers de propriétaires assurés par Citizens Property Insurance Corporation en Floride : à partir du 1er janvier 2027, la majorité des polices résidentielles incluant une couverture contre le vent devront également disposer d'une assurance contre les inondations, même lorsque la maison est située en dehors d'une zone considérée comme à haut risque par la FEMA.
La mesure représente la dernière phase d'une exigence approuvée par la Législature de Floride et mise en œuvre progressivement au cours des dernières années.
Jusqu'à présent, en dehors des zones spéciales à risque d'inondation, l'obligation dépendait principalement de la valeur assurée du logement. En 2027, ce seuil disparaît.
La information officielle de Citizens sur l'assurance contre les inondations stipule que, pour les polices nouvelles ou renouvelées avec couverture contre le vent, à partir du 1er janvier 2027, les logements affectés devront avoir une couverture contre les inondations peu importe leur valeur.
Peu importe si la maison se trouve en dehors d'une zone à haut risque
C'est probablement le changement qui pourrait surprendre le plus de propriétaires.
Une habitation n'a pas besoin d'être située dans une Special Flood Hazard Area (SFHA) de FEMA pour être soumise à l'exigence de Citizens.
Les habitations situées dans ces zones à risque élevé étaient déjà tenues de souscrire une assurance contre les inondations depuis les phases antérieures du programme.
Pour les propriétés situées en dehors de ces zones, Citizens a appliqué un calendrier progressif :
2024 : logements avec une couverture A de 600 000 $ ou plus.
2025 : logements avec une couverture A de 500 000 $ ou plus.
2026 : logements avec une couverture A de 400 000 $ ou plus.
2027 : toutes les polices affectées, indépendamment de leur valeur.
Cela signifie qu'un logement assuré pour 250 000 $, 300 000 $ ou toute autre somme inférieure, qui jusqu'à présent n'était pas soumis à l'exigence en raison de sa situation en dehors d'une zone de risque élevé de la FEMA, pourrait désormais nécessiter une assurance contre les inondations lorsque sa police entrera en vigueur ou sera renouvelée à partir du 1er janvier 2027.
Ça ne commence pas nécessairement le 1er janvier pour tout le monde
La date du 1er janvier 2027 marque le début de la nouvelle phase, mais cela ne signifie pas que toutes les polices actuelles de Citizens changeront exactement ce jour-là.
Le requisito s'applique aux nouvelles polices et aux renouvellements avec date d'effet à partir du 1er janvier 2027.
Par exemple, un propriétaire dont la police de Citizens se renouvelle en mars 2027 devra avoir la couverture correspondante pour cette renonciation.
C'est pourquoi les clients doivent vérifier à l'avance la date d'expiration et de renouvellement de leur police.
Quelles polices sont concernées ?
Citizens indique que l'obligation concerne la plupart de ses polices d'assurance résidentielle personnelle qui incluent une couverture contre le vent.
Parmi les principaux cas concernés, on trouve des propriétaires de maisons unifamiliales et d'autres biens résidentiels couverts par Citizens qui bénéficient d'une protection contre le vent ou les ouragans.
La loi de la Floride permet à Citizens de considérer comme non éligible pour une couverture résidentielle un demandeur ou un assuré qui refuse d'obtenir et de maintenir l'assurance contre les inondations requise.
Il y a des exceptions importantes
L'obligation ne s'applique pas exactement de la même manière à toutes les polices de Citizens.
La société identifie actuellement plusieurs exceptions :
Polices pour propriétaires d'unités de condominiums.
Polices de contenu pour locataires.
Polices qui excluent la couverture contre le vent ou la grêle.
Ceci est particulièrement pertinent à Miami-Dade et dans d'autres zones du sud de la Floride, où il existe un grand nombre de propriétaires d'appartements dans des condominiums.
Un propriétaire d'une unité de condominium ne devrait pas supposer qu'il est affecté par la règle générale sans d'abord vérifier le type exact de police qu'il a avec Citizens.
Citizens ne vend pas l'assurance contre les inondations
Un autre point fondamental est que Citizens ne fournit pas directement de couverture contre les inondations.
La législation de Floride stipule expressément que Citizens Property Insurance Corporation ne peut pas offrir cette couverture.
Le propriétaire doit obtenir une police distincte par l'intermédiaire du National Flood Insurance Program (NFIP) ou par le biais d'un assureur privé proposant une couverture conforme aux exigences établies par la Floride et Citizens.
Cela signifie qu'un client qui maintient Citizens comme assurance principale de logement peut finir par payer deux couvertures différentes :
La police d'assurance habitation de Citizens.
Une police d'assurance séparée contre les inondations.
Quelle quantité d'assurance contre les inondations exige Citizens ?
Pour les polices d'habitation soumises aux exigences, Citizens établit comme règle générale que la couverture contre les inondations sur la structure doit être égale ou supérieure à la valeur de la maison assurée sous Coverage A de la police de Citizens.
Mais il existe une limitation importante.
Le NFIP fixe un maximum ordinaire de 250 000 $ de couverture pour la structure dans les logements résidentiels.
Lorsque le niveau exigé par Citizens n'est pas disponible par l'intermédiaire du NFIP, Citizens accepte le maximum de couverture pour lequel le propriétaire est éligible.
La compagnie publie actuellement :
250 000 $ comme limite maximale de la Couverture A dans le programme régulier du NFIP.
35 000 $ dans certaines communautés dans le cadre du programme d'urgence du NFIP.
Les propriétaires peuvent également examiner des alternatives privées qui respectent les conditions exigées par la législation de la Floride.
Ne pas confondre la valeur marchande avec la Couverture A
Lors des phases précédentes de l'exigence, les seuils de 600 000 $, 500 000 $ et 400 000 $ se référaient à la valeur assurée de reconstruction connue sous le nom de Coverage A.
Il ne s'agissait pas nécessairement du prix d'achat, de la valeur du terrain ni du prix que la propriété aurait si elle était vendue sur le marché.
Une propriété évaluée à 700 000 $ sur le marché, par exemple, peut avoir un montant différent dans la Couverture A car l'assurance calcule principalement le coût de reconstruction de la structure.
A partir de 2027, cette différence perd de son importance pour déterminer si elle entre dans la phase finale, car l'exigence est étendue aux polices concernées indépendamment de la valeur de Coverage A.
Quels documents le propriétaire devra-t-il présenter ?
Citoyens exige que les nouveaux clients et ceux qui renouvellent une police d'assurance affectée prouvent qu'ils disposent de l'assurance contre les inondations correspondante.
Ils doivent également remplir le formulaire intitulé Policyholder Affirmation Regarding Flood Insurance (CIT FW01).
En tant que preuve de couverture, Citizens accepte actuellement des documents tels que :
Les déclarations de la police contre les inondations.
Une demande d'assurance contre les inondations accompagnée d'une preuve de paiement pendant que la police est en attente.
Dans certains cas, preuve d'une endorsement d'inondation répondant aux exigences correspondantes.
Le propriétaire devrait coordonner le processus avec son agent avant le renouvellement pour éviter des problèmes d'éligibilité.
Que se passe-t-il si l'assurance requise n'est pas présentée ?
La conséquence peut être importante.
La législation de la Floride permet à Citizens de refuser la couverture ou de ne pas maintenir l'éligibilité d'une propriété lorsque l'assuré refuse d'obtenir et de conserver l'assurance contre les inondations obligatoire.
Citizens a également expliqué que les assurés concernés peuvent recevoir des avis de non-renouvellement liés à la non-conformité à l'exigence d'inondation.
Cela ne signifie pas nécessairement qu'un avis de ce type soit irréversible.
Lorsque le problème est exclusivement le manque de documentation ou de couverture requise, le propriétaire doit rapidement contacter son agent pour savoir ce qu'il doit présenter avant de perdre définitivement la possibilité de renouveler.
Ce n'est pas une obligation pour toutes les compagnies d'assurance privées de Floride
Otro détail important est que ce requisito est directement lié à l'éligibilité pour maintenir une police de Citizens.
Cela ne signifie pas qu'à partir de 2027, tous les propriétaires de Floride, quelle que soit leur compagnie, soient obligés par cette norme de souscrire une assurance contre les inondations.
Les assureurs privés peuvent avoir leurs propres exigences, et une entité hypothécaire peut également exiger une couverture contre les inondations dans certaines circonstances.
Mais la phase finale de 2027 fait spécifiquement partie des règles établies pour Citizens.
Une hypothèque peut également obliger à souscrire une assurance contre les inondations
Il existe un autre requisito indépendant de Citizens.
Les propriétés situées dans certaines zones spéciales à risque ayant une hypothèque garantie par le gouvernement fédéral doivent généralement maintenir une assurance contre les inondations.
C'est pourquoi certains propriétaires avaient déjà l'obligation de souscrire une police NFIP ou équivalente bien avant le changement de Citizens.
Le critère de Citizens élargit la situation à de nombreuses habitations qui peuvent être situées en dehors de ces zones et qui n'étaient pas soumises à l'exigence fédérale en raison de leur emplacement.
La police d'assurance habitation conventionnelle ne couvre généralement pas une inondation
Une des raisons pour lesquelles ces deux couvertures sont gérées séparément est qu'une police résidentielle standard ne couvre généralement pas les dommages causés directement par une inondation.
Un ouragan, par exemple, peut provoquer des dommages de différents types.
Les dommages causés par le vent peuvent être couverts par l'assurance habitation, tandis qu'une inundation due à une accumulation ou à une entrée d'eau peut nécessiter une police spécifique d'assurance inondation.
C'est pourquoi disposer d'une couverture contre les ouragans ou les vents ne signifie pas automatiquement que le logement est assuré contre les inondations.
À Miami-Dade, certains propriétaires peuvent bénéficier d'une remise allant jusqu'à 35 %
Pour les résidents de Miami-Dade, il existe un élément supplémentaire qui peut contribuer à réduire le coût.
CiberCuba a récemment expliqué que certaines polices du NFIP dans des zones non incorporées de Miami-Dade peuvent bénéficier d'une réduction allant jusqu'à 35% grâce à la classification du comté dans le Système de classification communautaire de FEMA.
Cette remise ne signifie pas que tous les résidents du comté paient automatiquement 35 % de moins.
Cela dépend de la juridiction où se trouve la propriété, de la police et des conditions spécifiques du NFIP.
Mais les propriétaires de Citizens qui doivent souscrire une assurance contre les inondations devraient vérifier si leur adresse peut bénéficier de réductions du programme fédéral.
Il n'est pas conseillé d'attendre les derniers jours avant le renouvellement
Les nouvelles polices du NFIP ont généralement un délai de carence de 30 jours avant que la couverture ne commence.
Il existe des exceptions, parmi lesquelles certains cas liés à la souscription, l'extension ou le renouvellement d'un prêt hypothécaire.
La information officielle du NFIP recommande de ne pas attendre l'arrivée d'une tempête pour souscrire une couverture.
Bien que la procédure de Citizens permette de présenter initialement une demande d'assurance accompagnée d'une preuve de paiement lorsque la police d'inondation est encore en attente, entamer les démarches à l'avance réduit le risque de problèmes lors du renouvellement.
Que devraient faire maintenant les assurés de Citizens ?
Vérifiez la date de renouvellement de votre police auprès de Citizens.
Confirmer si la police inclut une couverture contre le vent.
Vérifiez le type exact de police pour savoir si elle est comprise dans les exceptions.
Demander des devis d'assurance contre les inondations au NFIP et au marché privé.
Consulter l'agent de Citizens pour savoir quelle documentation vous devrez présenter.
Vérifier la Couverture A et le niveau de couverture contre les inondations requis.
Vérifiez les remises disponibles dans votre communauté.
Ne pas attendre la date de renouvellement pour commencer le processus.
Le changement entre dans sa phase finale en 2027
Le requisito contre les inondations a commencé à être mis en œuvre progressivement après les réformes du marché des assurances approuvées par la Floride en 2022.
Les propriétaires situés dans des zones spéciales d'inondation ont été les premiers touchés, suivis des habitations en dehors de ces zones selon différents niveaux de Coverage A.
Le 1er janvier 2027 commence la phase finale : pour les nouvelles polices et les renouvellements concernés, il ne comptera plus que le logement ait une valeur inférieure à 400 000 $ ni qu'il se trouve en dehors d'une zone FEMA à haut risque.
La clé sera autre : si la police résidentielle de Citizens se trouve dans les catégories obligatoires et offre une couverture contre le vent, l'assuré devra obtenir et maintenir séparément la couverture contre les inondations requise pour continuer à être éligible.
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