Le prix médian des condominiums dans le comté de Broward a chuté de 14,55% en septembre 2026 par rapport au même mois de l'année précédente, passant de 275,000 à 235,000 dollars, selon le rapport mensuel de MIAMI REALTORS + RWorld publié vendredi.
Le déclin fait de Broward l'un des marchés de condominiums les plus favorables pour les acheteurs du sud de la Floride : l'inventaire disponible équivaut à 10,2 mois d'offre, bien au-delà du seuil de six mois qui définit un marché d'acheteurs et qui confère un plus grand pouvoir de négociation à l'acheteur.
Le contraste avec les maisons individuelles du même comté est marqué : ces propriétés ont augmenté de 2,39 % d'une année sur l'autre jusqu'à une médiane de 641 500 dollars, avec à peine 4,2 mois d'inventaire, ce qui les maintient en terrain de vendeurs.
Les ventes totales à Broward ont également reculé : 1 825 transactions ont été finalisées en septembre, soit 9,7 % de moins que les 2 021 du même mois en 2025. Les transactions de condominiums sont passées de 865 à 824 unités, tandis que celles des maisons unifamiliales ont diminué de 7,1 %, passant de 1 048 à 974.
Le rapport attribue la baisse de l'activité à plusieurs facteurs simultanés : les taux hypothécaires à 30 ans ont grimpé jusqu'à 7,46 % à la mi-octobre, soit environ 0,6 point de pourcentage de plus qu'au début de septembre, et la déclaration d'état d'urgence en raison de l'ouragan Isaias le 6 octobre — bien que le sud de la Floride n'ait pas été parmi les comtés touchés — a engendré une incertitude qui a retardé les approbations de prêts et les clôtures.
«Broward occupe une position privilégiée, juste au centre du dynamique marché immobilier des cinq comtés du sud de la Floride», a souligné Sophia Allen, présidente de MIAMI REALTORS + RWorld BROWARD-MIAMI. «Il est possible de vivre à Broward et de travailler à Miami, ou vice versa. Cette flexibilité, associée à une large gamme d'options de logement, fait de Broward un excellent endroit pour s'installer.»
Derrière la chute des prix des condos, il y a des facteurs structurels qui vont au-delà de la conjoncture. Les charges de copropriété (HOA) à Broward oscillent entre 350 et plus de 1 200 dollars par mois.
S'ajoutent à cela les charges extraordinaires que de nombreux bâtiments ont imposées pour se conformer aux inspections structurelles obligatoires établies par la loi adoptée après l'effondrement des Champlain Towers South à Surfside en 2021, qui a fait 98 morts.
Ces débours peuvent varier entre 5 000 et 200 000 dollars par unité, selon l'état de l'immeuble.
Le financement s'est également compliqué. Depuis le 3 août 2026, Fannie Mae et Freddie Mac ont supprimé l'examen simplifié pour la plupart des condominiums, exigeant désormais un examen complet qui examine le budget, les réserves, les assurances et la documentation structurelle.
De plus, seulement 21 des 2 397 immeubles de condominiums de Miami-Dade, Broward et Palm Beach disposent d'une approbation pour des prêts de l'Administration fédérale du logement (FHA), soit à peine 0,9 % du total.
Pour de nombreux Cubains vivant à Hialeah ou dans le nord de Miami-Dade et cherchant un logement plus abordable, des villes de Broward comme Pembroke Pines, Miramar et Hollywood représentent une alternative concrète.
Un condominium avec la médiane actuelle de 235,000 dollars à Broward représente un apport initial bien inférieur à celui de l'achat à Miami-Dade, où les prix restent élevés : la médiane des condominiums y est de 417,090 dollars.
Cependant, le prix d'achat n'est qu'une partie du coût réel. Avant de signer, il est conseillé de vérifier l'état financier de l'association, les études de réserves, les inspections structurelles en cours et si le bâtiment répond aux exigences de Fannie Mae et Freddie Mac pour obtenir un financement conventionnel.
Les cotisations de la HOA et les éventuelles charges exceptionnelles peuvent modifier de manière significative l’équation économique d’un achat qui, sur le papier, semble avantageux.
Il est également pertinent pour les nouveaux acheteurs cubains de noter que la loi SB 264 de Floride (2023) restreint l'acquisition de biens immobiliers par des personnes domiciliées à Cuba qui ne sont ni citoyens ni résidents permanents des États-Unis.
Malgré la récente baisse, les prix des condos à Broward affichent une appréciation de 217 % depuis 2010, lorsque la médiane était de 74 000 dollars, ce qui témoigne d'une tendance à long terme que le marché maintient même en période de correction.
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