La proposition de rezonage de la Pequeña Habana avance vers la Commission de la Ville de Miami avec un élément qui alarme les résidents et les locataires : elle permettrait des bâtiments allant jusqu'à huit étages, extensibles à 12 par le biais de certains incitatifs urbanistiques, et jusqu'à 150 logements par acre sans exiger des promoteurs un pourcentage d'unités de location à loyer modéré.
Un analyse municipal estime que la proposition pourrait générer une capacité pour environ 20 000 résidents supplémentaires dans la région — un chiffre qui représente le maximum théorique, et non une prévision de croissance réelle —. Le plan concerne des centaines de parcelles à Little Havana et dans le district de la rivière Miami, et la Commission de Planification, de Zonage et d'Appels a recommandé son approbation le 2 septembre par sept voix contre trois.
Le point le plus controversé est l'absence d'exigence de logement abordable. Les documents de planification soutiennent qu'une offre accrue « peut faciliter » des options moins coûteuses, mais cela ne constitue pas une obligation. Les promoteurs pourraient construire exclusivement à prix de marché, dans un quartier où le loyer moyen d'un appartement d'une chambre à Miami avoisine les 2 500 dollars par mois et Little Havana est l'un des derniers refuges avec des loyers inférieurs à 1 000 dollars.
Selon des données publiées en 2017 par le National Trust for Historic Preservation, la Petite Havane concentrerait près de 20 % du parc locatif de Miami et plus d'un quart des logements de la ville loués pour moins de 1 000 dollars par mois. Pour les locataires actuels, l'arrivée de nouveaux immeubles pose une question directe : que devient les anciens appartements offrant des loyers abordables lorsque le terrain prend de la valeur ?
La loi d'État Live Local Act —approuvée en 2023 et modifiée en 2024, 2025 et 2026— offre une voie parallèle : les projets éligibles peuvent obtenir des avantages en matière de densité s'ils réservent au moins 40 % de leurs unités en tant que logements abordables pendant 30 ans. Mais ce seuil pourrait ne pas concerner les ménages à faible revenu du quartier, et la rezonification proposée ne reproduit pas cette exigence.
Comme contraste, le complexe Brisas del Sol —146 appartements inaugurés en mars avec un investissement de 53,3 millions de dollars, dont 2,25 millions en fonds fédéraux de la ville— impose des restrictions explicites sur les revenus, entre 30 % et 80 % du revenu médian de la zone. C'est le modèle que la rezonification ne reproduit pas.
La infrastructure ajoute une autre préoccupation concrète. Un examen préliminaire des écoles publiques du comté de Miami-Dade a conclu que six des neuf institutions éducatives qui desservent la zone affectée manquent de capacité suffisante pour absorber le développement envisagé. Les résidents remettent également en question la capacité des routes, de l'eau potable, des égouts et des systèmes d'évacuation en cas d'ouragan.
Suite aux pressions communautaires, la ville a retiré presque toutes les parcelles à proximité des maisons individuelles au sud de la Calle Ocho et dans la rue 9. La Calle Ocho a été exclue du plan car elle permet déjà des bâtiments plus hauts.
Le débat est en cours depuis des années. La société Plusurbia, fondée par Juan Mullerat, a développé des propositions de revitalisation du quartier depuis 2015, misant sur ce qu'elle a appelé «densité inversée» : une densité plus élevée autorisée sur des parcelles plus petites pour éviter la concentration de grands projets. «Plus la parcelle est petite, plus la ville te donnerait de densité», a expliqué Megan McLaughlin, directrice des projets de préservation de la société.
En parallèle, des ateliers communautaires organisés en octobre au Parc José Martí ont réuni des voisins qui ont indiqué ce qu'ils souhaitent préserver : une maison de 1922, des balcons donnant sur la rue, des petites fenêtres en café et des détails architecturaux historiques.
Le calendrier institutionnel est provisoire mais pertinent. Le personnel de planification a anticipé que la Commission de la Ville examinerait la proposition ce mois-ci —la prochaine réunion ordinaire est prévue le 22 octobre—, avec des consultations supplémentaires en novembre et une seconde lecture en décembre. Par la suite, la proposition nécessiterait une révision étatique de 30 jours, bien que le personnel municipal estime que la procédure complète nécessiterait au moins 60 jours et pourrait s'étendre jusqu'à six mois si les autorités étatiques soulèvent des questions.
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