La proposition de rezonage de la Pequeña Habana avance vers la Commission de la Ville de Miami avec un élément qui inquiète les résidents et les locataires : elle permettrait des bâtiments allant jusqu'à huit étages et jusqu'à 150 logements par acre sans exiger des promoteurs un pourcentage d'unités de location à loyer modéré.
Un analyse municipal calcule que la proposition générerait une capacité pour environ 20 000 résidents supplémentaires dans la région —un chiffre qui représente le maximum théorique, et non une prévision de croissance réelle—. Le plan concerne des centaines de parcelles à Little Havana et dans le district de la rivière Miami, et la Commission de Planification, de Zonage et d'Appels l'a approuvé le 3 septembre par sept voix contre trois.
Le point le plus controversé est l'absence d'exigence en matière de logements abordables. Les documents de planification soutiennent qu'une plus grande offre « peut faciliter » des options moins chères, mais ne l'impose pas comme une obligation. Les promoteurs pourraient construire exclusivement à prix de marché, dans un quartier où le loyer moyen d'un appartement d'une chambre à Miami tourne autour de 2.500 dollars par mois et où Little Havana est l'un des derniers refuges avec des loyers inférieurs à 1.000 dollars.
Le quartier concentre près de 20 % du parc locatif de Miami et plus d'un quart des unités les moins chères de la ville. Pour les locataires actuels, l'arrivée de nouveaux bâtiments soulève une question directe : que va-t-il advenir des anciens appartements qui offrent aujourd'hui ces loyers bas lorsque le sol prend de la valeur ?
La loi étatique Live Local Act —révisée pour la troisième fois en 2026— propose une voie parallèle : les projets éligibles peuvent obtenir des avantages en termes de densité s'ils réservent au moins 40% de leurs unités en tant que logements abordables pendant 30 ans. Cependant, ce seuil pourrait ne pas inclure les foyers à faibles revenus du quartier, et la rezonification proposée ne reproduit pas cette exigence.
En revanche, le complexe Brisas del Sol —146 appartements inaugurés en mars avec un investissement de 53,3 millions de dollars, dont 2,25 millions proviennent de fonds fédéraux de la ville— impose effectivement des limites de revenus explicites, entre 30 % et 80 % du revenu médian de la région. C'est le modèle que la rezonification ne reproduit pas.
La infrastructure suscite une autre préoccupation concrète. Un examen préliminaire des écoles publiques du comté de Miami-Dade a conclu que six des neuf institutions éducatives qui desservent la zone concernée manquent de capacité suffisante pour absorber le développement envisagé. Les résidents remettent également en question la capacité des routes, de l'eau potable, des égouts et des systèmes d'évacuation en cas d'houragan.
Suite aux pressions de la communauté, la ville a retiré presque toutes les parcelles situées à proximité des maisons individuelles au sud de la Calle Ocho et dans la rue 9. La Calle Ocho a été exclue du plan car elle permet déjà des bâtiments plus hauts.
Le débat se prépare depuis des années. La société Plusurbia, fondée par Juan Mullerat, a développé des propositions de revitalisation du quartier depuis 2015, misant sur ce qu'elle appelle « densité inversée » : une densité plus élevée autorisée pour des parcelles plus petites afin d'éviter la concentration de grands projets. « Plus la parcelle est petite, plus la ville vous accorde de densité », a expliqué Megan McLaughlin, directrice des projets de préservation de la société.
En parallèle, des ateliers communautaires tenus en octobre au Parc José Martí ont rassemblé des voisins qui ont exprimé ce qu'ils souhaitent préserver : une maison de 1922, des balcons donnant sur la rue, des fenêtres de café et des détails architecturaux historiques.
Le calendrier institutionnel est tentatif mais pertinent. Le personnel de planification a prévu que la Commission de la Ville considérerait la proposition ce mois-ci —la prochaine réunion ordinaire est le 22 octobre—, avec des consultations supplémentaires en novembre et une seconde lecture en décembre. Ensuite, la proposition nécessiterait une révision étatique d'au moins 60 jours et jusqu'à six mois si les examinateurs posent des questions, en raison du volume de superficie concerné par les changements d'affectation des sols.
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