Le coût inférieur des bureaux à Broward attire des entreprises de Miami-Dade qui cherchent à réduire leurs dépenses immobilières et à se rapprocher de leurs employés.
Au cours du troisième trimestre de 2026, cinq opérations liées à des transferts d'entreprises entre les deux comtés ont été enregistrées, selon un rapport de Blanca Commercial Real Estate cité par Bisnow.
La différence de prix est considérable. Selon les données de Cushman & Wakefield, le loyer moyen proposé pour des bureaux à Miami-Dade a atteint 67,77 dollars par pied carré au cours du troisième trimestre, contre 45,59 dollars à Broward, soit environ 33 % de moins.
Les deux chiffres correspondent à des loyers d'offre calculés par la même société de conseil et ne reflètent pas nécessairement les prix finaux négociés dans chaque contrat. Les loyers ont augmenté de 4,7 % d'une année sur l'autre à Miami-Dade et de 7,1 % à Broward.
L'un des mouvements les plus marquants est celui de l'entreprise de construction Brasfield & Gorrie, qui a signé en septembre un contrat pour transférer ses bureaux de Coral Gables à Weston, dans le comté de Broward.
La société laissera des installations d'environ 5 500 pieds carrés sur le boulevard Ponce de León pour occuper 19 330 pieds carrés à Weston Pointe I, un bâtiment situé au 2400 North Commerce Parkway.
Selon le communiqué de JLL, l'agence immobilière qui a représenté l'entrepreneur, l'occupation est prévue pour le deuxième trimestre de 2027. Cette opération permettra à Brasfield & Gorrie d'élargir considérablement son espace de travail et d'améliorer l'accès à ses projets et employés dans le sud de la Floride.
Parmi les autres entreprises mentionnées dans le rapport, on trouve NewEdge Wealth, le cabinet de l'avocate Alexandra Linder et la société de capital-investissement Altura Capital. Blanca CRE n'a pas identifié publiquement la cinquième entreprise. Les opérations enregistrées n'impliquent pas que tous les déménagements aient été réalisés au cours du trimestre.
Les entreprises suivent leurs travailleurs vers le nord
Le prix des bureaux n'est pas le seul facteur. Christina Jolley, vice-présidente senior et responsable du marché de Broward chez Blanca CRE, a expliqué à Bisnow que les entreprises recherchent également des emplacements proches de leurs employés, dont beaucoup se sont déplacés vers le nord en raison du coût du logement.
Les données migratoires soulignent l'importance de ce mouvement résidentiel. Entre 2022 et 2023, 17.471 déclarations fiscales provenant de Miami-Dade ont enregistré un changement de domicile vers Broward, correspondant à 29.098 personnes, selon des données de l'IRS recueillies par le consultant David Abernathy.
Broward a été la principale destination des personnes mentionnées dans les déclarations fiscales qui ont reflété un départ de Miami-Dade vers un autre comté américain durant cette période.
La pression migratoire a ensuite continué. Selon les estimations du Bureau du recensement, la population de Miami-Dade est passée de 2.812.144 habitants en juillet 2024 à 2.802.029 en juillet 2025, soit une diminution de 10.115 résidents.
Gus Martinez, directeur général de CMV Commercial et président de l'Association des courtiers de bureaux du sud de la Floride, a indiqué à Bisnow que les entreprises recherchent de meilleures conditions de location et que nombre de leurs employés se sont déjà déplacés vers le nord en raison des prix des logements et des appartements.
Plus de contrats de bureaux et de nouvelles stratégies d'entreprise
Les changements touchent également la manière dont les entreprises organisent leurs espaces. Mark Corlew, président de l'agence immobilière Grover Corlew, a expliqué que certaines entreprises remplacent la recherche d'un grand bureau par plusieurs espaces plus petits, répartis entre différents marchés.
Corlew a décrit des opérations où des besoins initiaux de 25 000 pieds carrés ont finalement été réduits à des espaces de 12 000 ou 10 000 pieds carrés dans l'un des marchés, tandis que le reste des besoins était satisfait à un autre emplacement.
Selon Blanca CRE, Broward a enregistré environ 728 000 pieds carrés d'activité de location au cours du troisième trimestre de 2026. Cependant, 55 % de cette superficie correspondait à des renouvellements de contrats existants, donc ce chiffre ne représente pas exclusivement une nouvelle demande de bureaux.
Le marché présente également des différences entre les zones et les catégories de bâtiments. Cushman & Wakefield a estimé que le loyer moyen proposé pour les bureaux de classe A dans le comté de Broward était de 50,49 dollars par pied carré, tandis qu'à Miami-Dade, il atteignait 74,77 dollars.
La différence de coûts, ainsi que la localisation des travailleurs et la nécessité d'élargir ou de redistribuer des bureaux, influence les décisions des entreprises opérant dans les deux comtés. Le cas de Brasfield & Gorrie illustre comment une entreprise peut augmenter sa surface de travail tout en choisissant une zone avec des loyers moyens inférieurs à ceux de Miami-Dade.
Ce mouvement entrepreneurial se produit alors que les loyers résidentiels à Miami-Dade continuent d'augmenter au-dessus de la moyenne nationale, et l'indice de parité de pouvoir d'achat de Miami a déjà dépassé pour la première fois celui de New York, faisant du sud de la Floride la deuxième région métropolitaine la plus chère du pays par rapport aux revenus locaux.
Le coût de faire des affaires à Miami est devenu de plus en plus difficile à soutenir pour les petites entreprises et les professionnels latinos.
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