Prévisions de la nouvelle politique de logement à Cuba

Chaque fois que le régime communiste de Cuba intervient dans le domaine du logement, il finit par provoquer un désastre social. Le résultat est visible. Le profonde dégradation du patrimoine résidentiel de la nation est le fruit de décennies de décisions erronées qui ont conduit au chaos actuel, dont on tente de sortir avec un nouveau cadre légal qui, inspiré par la constitution communiste de 2019, va finir par détruire ce qu'il reste debout sans répondre aux prétendus défis économiques et démographiques.

Lorsque l'on examine les données disponibles sur le secteur du logement à Cuba, il n'est pas exagéré de qualifier cela d'échec retentissant. Comment interpréter, sinon, le déficit de logement reconnu par les propres autorités, qui s'élève à 900,000 logements ? Un chiffre qui sera vraisemblablement plus élevé si l'on considère le surpeuplement des familles dans des logements qui, pour la plupart, datent de l'époque antérieure à 1959.

Pues bien, dans ces conditions, le régime communiste entend proposer un avant-projet de loi sur le logement qui vise à introduire une série de changements structurels concernant la production, la gestion et l'accès au droit au logement. Si quelqu'un pensait que cette norme pourrait signifier un peu d'air frais dans un secteur en crise structurelle, il se trompe.

La norme a des objectifs très précis et simples, comme mettre à jour le cadre juridique en vigueur depuis 1988, qui a été modifié à de multiples reprises, mais avec le résultat déjà connu d'un échec total. Ce cadre se trouve dans la Loi 65 ou Loi Générale du Logement et ses modifications, et au total, cela a donné lieu à neuf décrets-lois et 127 normes complémentaires, engendrant de nombreux problèmes dont la solution vise à s'ajuster aux récents changements législatifs et à l'actualisation du modèle économique et social cubain. Mauvais chemin choisi pour réformer le logement.

Les autorités justifient la nouvelle loi car, selon elles, elle intègre la production et la gestion du logement et de ses urbanisations, avec un enfoque économique, socioculturel et environnemental, qui répond à la dynamique démographique du pays et à l'émergence de nouveaux acteurs, avec une perspective plus territoriale et locale. L'énoncé est parfait et harmonieux, mais le logement demeure une politique d'État, son accès au marché de l'achat et de la vente est limité, et le secteur de la construction reste régulé et contrôlé, freinant ainsi son développement. L'échec est inévitable.

C'est pourquoi les communistes retombent dans la même erreur qu'autrefois. Le castrisme croit que l'économie fonctionne par des lois, des décrets et des régulations publiées dans la Gaceta officielle, mais ce n'est pas le cas. L'exemple le plus évident se trouve devant eux, le logement, qui, avec une réglementation voluminueuse, se retrouve en 2026 bien plus mauvais qu'en 1988, et beaucoup plus mauvais qu'en 1959.

Certaines des nouveautés du projet de loi, telles que la diversification contrôlée des acteurs dans la construction, la flexibilisation limitée et sans garanties de la propriété, y compris la possibilité de posséder jusqu'à deux logements, une supposée élimination des obstacles administratifs et la reconnaissance, également avec peu de garanties, des droits pour les Cubains résidant à l'étranger, manquent d'impact et ne vont pas au cœur du problème.

Visto en perspective, il s'agit de changement purement esthétiques qui ne s'attaquent pas avec courage à l'origine du problème : les politiques communistes, prétendument égalitaires, causent des dommages irréparables au logement. S'il y a un secteur qui nécessite un virage à 180° dans l'économie cubaine, c'est sans aucun doute celui du logement sous toutes ses formes.

Et comme ce changement en matière de logement n'est ni présent ni à l'horizon, le projet de loi en discussion s'appuie de nouveau sur la volonté de l'État communiste de continuer à mettre en œuvre les mêmes programmes de logement social qui se sont soldés par un échec, avec pour objectif de réduire le déficit en logements et de protéger les familles en situation de vulnérabilité, y compris les jeunes. Très bien, et que se passe-t-il pour le reste des Cubains ? Est-ce que cette vulnérabilité n'est pas largement répandue dans la société ? Faut-il abandonner certains au détriment des autres ?

Il semblerait que les communistes aient décidé dans ce projet de loi préliminaire de reconnaître le droit de propriété du logement et de diversifier la gestion, mais qu'aucun ne doute que, face à un quelconque doute, les tribunaux castristes appliqueront ce qui est établi dans la constitution communiste de 2019 qui définit très clairement le modèle économique et ce qu'il faut faire en ce qui concerne l'enrichissement privé. Autrement dit, sans sécurité juridique, le droit de propriété du logement n'est qu'un papier mouillé.

Ensuite, ils souhaitent autoriser la participation à l'imposant "Programme National de Développement Habitat" de multiples acteurs : le secteur public, l'effort personnel de la population, des coopératives de logement, des microbrigades, des mipymes, des agences immobilières et d'autres formes de gestion, tous sous un même cadre réglementaire. La réalité est que ce type d'interventionnisme des entités ne mène à rien, si ce n'est à contrôler ces dernières pour éviter leur croissance, de sorte que la construction de logements à Cuba dépend de décisions politiques et non économiques, ce qui entrave réellement son développement.

Le projet de loi établit que les droits reconnus aux personnes physiques s'appliquent tant aux citoyens cubains résidant à Cuba qu'à ceux vivant à l'étranger, ainsi qu'aux étrangers ayant une résidence permanente sur le territoire national. Encore une fois, le régime cherche à récupérer l'argent des Cubains hors du pays pour qu'ils puissent exercer leurs droits de propriété, comme vendre, hériter ou disposer de leurs logements, directement ou par l'intermédiaire d'un représentant légal. C'est la même chose qu'auparavant, sans garanties juridiques, tout cela pourrait ne pas avoir beaucoup de valeur.

Se présente comme quelque chose d'exceptionnel la possibilité de posséder jusqu'à deux logements, ce qui se justifie comme une concession du régime communiste aux demandes sociales, bien qu'ils reconnaissent l'existence de critiques de la part de ceux qui estiment qu'il ne devrait pas être autorisé d'avoir deux logements tant qu'il y a un déficit. Mais il convient de se demander qui peut à Cuba acheter deux logements et dans quelles conditions [1]. Quoi qu'il en soit, la proposition est liée à la situation démographique actuelle, selon laquelle une famille peut hériter de plus d'un logement.

Le texte de la norme reconnaît le caractère productif du logement dans le contexte économique actuel et pour cela, les autorités ne perdent pas une minute à transformer le logement en un instrument de recouvrement fiscal pour le régime communiste. L'acquisition d'un second logement implique également une augmentation des impôts, ce qui contribue au développement du logement social.

Apparaît une nouvelle typologie de logement, la dite habitation de loisirs, définie comme telle par des normes antérieures et mentionnée ainsi dans son titre de propriété. Ses propriétaires disposent des mêmes droits que sur n'importe quel logement : ils peuvent la vendre, la donner ou l'échanger. Il est précisé que cette habitation n'a pas nécessairement besoin d'être située dans des zones balnéaires ou rurales. Cependant, la condition de logement de loisirs se perd si la propriété est transmise de son vivant au propriétaire. En revanche, elle est maintenue en cas d'héritage, c'est-à-dire après le décès du propriétaire.

Sans aucun doute, l'un des problèmes du logement à Cuba réside dans la bureaucratie et les obstacles administratifs. C'est pourquoi la norme prévoit la possibilité pour le propriétaire d'un logement déclaré en état de ruine par la Direction Municipale d'Aménagement du Territoire et d'Urbanisme de le transmettre à une personne physique ou morale dans le but de récupérer sa valeur d'usage. Une décision qui favorise la réhabilitation des logements en ruine, en fonction de l'état de ceux-ci dans chaque cas.

Lorsque cela concerne des constructions de deux étages ou moins ou des appartements, la transmission pourra se faire au profit de personnes physiques ou morales, tandis que pour les biens immobiliers de plus grande envergure, elle sera réalisée au profit d'entités capables d'assumer leur reprise totale. En particulier, cette option, caractérisée par une éventuelle activité sectorielle productive, n'existe pas dans la réglementation en vigueur.

Un autre changement significatif est la suppression de l'autorisation administrative préalable de la Direction de la Planification Physique pour plusieurs démarches. Par exemple, dans le cas des propriétaires de terrains vagues, une fois inscrits au Registre de la Propriété, leurs pouvoirs sont élargis pour vendre, échanger, donner, louer, diviser, unifier, octroyer des droits de superficie pour construire et transmettre leurs biens par héritage, toujours en conformité avec les réglementations urbanistiques en vigueur.

La norme assouplit également les relations entre propriétaires voisins, en permettant à ceux qui possèdent des maisons contiguës, que ce soit de manière horizontale ou verticale, de céder entre eux des chambres ou d'autres espaces bâtis, à condition que les exigences établies soient respectées et que la condition de logement adéquat soit maintenue. De même, la conclusion de contrats de prêt à usage est autorisée, ce qui introduit la possibilité de céder l'usage d'un logement, une pratique qui était auparavant interdite.

L'avant-projet inclut des solutions pour des situations spécifiques de vulnérabilité, permettant aux propriétaires nécessitant une assistance, comme la fourniture de nourriture, de conclure des contrats avec des personnes physiques ou morales afin de garantir leur prise en charge, une alternative qui n’était pas envisagée jusqu'à présent.

En matière de droits successoraux, une modification d'envergure est introduite en établissant que l'incapacité à hériter ne s'appliquera pas aux personnes qui ont été déclarées émigrées sous des réglementations antérieures, ce qui ouvre la possibilité d'exercer des droits qui étaient auparavant limités.

Enfin, le projet de loi assouplit les processus notariaux liés à la transmission de la propriété. Contrairement à la législation actuelle, qui exige de formaliser ces actes dans la municipalité où se trouve le bien immobilier, la nouvelle proposition permet de les réaliser devant tout notaire de la province, ce qui contribue à accélérer les démarches et à réduire les charges bureaucratiques.

La norme ne va pas réhabiliter le rôle des hypothèques, qui sont transférées à une réglementation spécifique ultérieure. Le projet de loi établit la reconnaissance des prêts hypothécaires, interdits par la révolution communiste durant ses premières années frénétiques, mais la mise en œuvre de cette formule financière nécessaire à l'acquisition des logements dépendra de dispositions complémentaires qui détermineront ses conditions concrètes. Pour l'instant, rien n'est connu à ce sujet.

L'avant-projet se concentre sur le logement social protégé ou d'intérêt social et dans ce contexte, l'État communiste reprend un rôle clé dans le secteur du logement, bien qu'il agisse désormais sur la population protégée, priorisée ou en situation de vulnérabilité et non, comme dans les normes précédentes, sur l'ensemble de la société. Ce changement entraîne le financement du fonds de logement social des Conseils d'Administration Municipaux par des investissements étatiques approuvés dans le Plan de l'Économie et par des logements acquis par différentes voies, qui sont attribués par les pouvoirs communistes en fonction de priorités établies par les conseils d'administration, selon les besoins du territoire. Encore une fois, les décisions politiques priment sur les considérations économiques.

La norme prévoit une section pour répondre aux besoins en logement des jeunes, incluant des subventions pour l'acquisition de matériaux de construction, des crédits, des prêts, des avantages fiscaux et des subventions partielles sur le prix du logement. De plus, la priorité est donnée aux jeunes ayant des besoins en logement lors de la distribution des habitations construites ou acquises par les organismes, agences et entités économiques ; et des modalités de location temporaire sont promues dans des logements avec un minimum d'espace privé et un maximum d'installations collectives, ainsi qu'un accès préférentiel aux services immobiliers. Ils reviennent à la charge avec une politique vouée à l'échec.

L'avant-projet propose comment aborder la légalisation des biens immobiliers, de ceux qui occupent des chambres et des pièces antérieures à la Loi et qui ne possèdent aucun document légal, ou la chambre est au nom d'une autre personne, ainsi que la légalisation des maisons construites en zone rurale. Il s'agit d'une légalisation partielle qui laisse de côté la question des expropriations, un sujet dont le régime semble ne pas vouloir entendre parler, mais qui est plus proche que jamais.

En somme, nous assistons à un avant-projet de loi sur le logement qui ne résoudra pas les graves problèmes résidentiels, car même si l'État s'est retiré de la centralité productive, il continue de conserver des parcelles de pouvoir très importantes dans la gestion des fonds limités du budget. Et l'initiative privée, qui pourrait diriger le secteur, est soumise à un contrôle et à une régulation, entravant ses possibilités réelles de développement.

Le sujet de la limite de deux logements, l'élimination de la confiscation en cas de sortie du pays, la demande de légalisation des logements dans des zones d'intérêt touristique et dans des infrastructures de base liées à la santé publique, ou encore les délais, les obstacles et la complexité bureaucratique des démarches, ne représentent pas un virage à 180° comme celui dont le logement à Cuba a besoin, et finiront par laisser un secteur similaire dans lequel on ne peut même pas espérer des ajustements esthétiques. La nouvelle loi ne servira pas à améliorer la gestion de la production de logements sociaux, car les ressources continueront d'être rares, et la protection du droit de propriété qu'elle introduit n'offre pas assez de garanties pour investir dans quelque chose qui pourrait finalement être exproprié, conformément à ce qui est établi dans la constitution de 2019.

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Il est précisé qu'un second logement ne peut pas être obtenu par attribution d'État.

En concret, l'article 29 de la constitution stipule que la propriété privée sur la terre est régie par un régime spécial. La location, le métayage et les prêts hypothécaires aux particuliers sont interdits.