Les locataires de Floride pourraient finir par assumer une partie du coût d'une réforme destinée à réduire les impôts des propriétaires de logements si les électeurs approuvent en novembre la Constitutionnelle 3, selon une nouvelle analyse sur ses effets possibles sur les propriétés locatives.
Les calculs, attribués par Florida Politics à Jared Walczak, chercheur principal à Tax Foundation, suggèrent que l'augmentation de l'exemption fiscale pour les résidences principales pourrait transférer une plus grande part du fardeau fiscal vers les propriétés qui ne sont pas éligibles à l'exemption homestead, notamment celles destinées à la location.
La Tax Foundation avait déjà averti dans une analyse concernant la proposition qu'une réduction considérable de la base imposable des résidences principales pourrait entraîner des taux d'imposition plus élevés sur les propriétés qui restent imposées, y compris les complexes d'appartements et d'autres biens non homestead.
Selon les projections de Walczak, la taxe foncière moyenne d'un bien immobilier d'appartements pourrait augmenter d'environ 406 $ par an d'ici 2028, tandis que pour les maisons destinées à la location, l'augmentation pourrait atteindre environ 1,081 $ par an.
Pour les logements occupés par leurs propriétaires qui ne se qualifient pas pour l'exonération homestead, l'augmentation prévue serait de 1 196 $.
Cependant, ces chiffres ne représentent pas des augmentations automatiques. Le calcul repose sur l'hypothèse que les autorités fiscales locales augmenteront les taux, dans les limites légales, afin de compenser une partie des revenus qu'elles cesseraient de percevoir en raison de l'extension de l'exemption.
Sous ce scénario, la Tax Foundation estime que la charge totale de l'impôt sur les propriétés résidentielles de location pourrait augmenter de 14,1% lorsque la nouvelle exonération sera pleinement en vigueur en 2028, tandis que la part correspondant aux impôts non scolaires pourrait augmenter de 22,6%.
Walczak estime qu'une grande partie de ces coûts supplémentaires finirait par être progressivement répercutée sur les locataires à travers les loyers et a averti que cela pourrait également affecter la construction de nouveaux logements et le développement de projets abordables.
Qu'est-ce que l'Amendement 3 ?
La Amendement 3 est une proposition de modification de la Constitution de la Floride qui sera soumise au vote lors des élections générales du 3 novembre 2026. Pour être intégrée à la Constitution de l'État, elle nécessite le soutien d'au moins 60 % des électeurs.
Selon le texte officiel, la proposition augmenterait l'exemption homestead pour les impôts immobiliers qui ne concernent pas les districts scolaires jusqu'à 150 000 $ en 2027 et 250 000 $ en 2028, avec des ajustements ultérieurs en fonction de l'inflation.
L'exemption homestead bénéficie au logement qui constitue la résidence principale du propriétaire. Par conséquent, les propriétés locatives, les résidences secondaires et les propriétés commerciales ne recevraient pas cette extension de l'exemption.
La proposition inclut, néanmoins, une autre modification qui affecte directement ces propriétés : elle réduirait de 10 % à 5 % la limite annuelle d'augmentation de leur valeur estimée à des fins fiscales.
Il établit également un mécanisme permettant que, à l'avenir, les comtés et les municipalités puissent élargir encore davantage l'exonération sur les résidences principales, jusqu'à atteindre éventuellement la valeur totale estimée, et fixe certaines règles concernant l'utilisation des revenus provenant des impôts fonciers locaux.
La mesure n'affecterait pas les impôts destinés aux districts scolaires et, si elle reçoit l'approbation requise dans les urnes, commencerait à entrer en vigueur le 1er janvier 2027.
Ceux qui soutiennent la proposition avancent qu'elle permettrait d'alléger la charge fiscale des propriétaires qui utilisent leur logement comme résidence principale.
Florida Realtors, l'un des groupes qui a publiquement soutenu l'Amendement 3, souligne également que la réduction de la limite de croissance des évaluations des propriétés non résidentielles pourrait apporter une plus grande prévisibilité aux propriétaires d'immeubles commerciaux et de location.
Les analyses critiques, notamment celles de la Tax Foundation et d'autres organisations dédiées à la politique fiscale, soutiennent en revanche qu'une réduction substantielle de l'assiette fiscale des résidences principales pourrait obliger les gouvernements locaux à réduire leurs dépenses, à rechercher d'autres sources de revenus ou à augmenter les taux sur les propriétés qui restent imposables.
Loyers déjà élevés dans le sud de la Floride
Le débat se déroule à un moment où le coût du logement continue de mettre une forte pression sur de nombreux ménages du sud de la Floride.
En juillet 2026, le loyer médian dans la ville de Miami était d'environ 2 957 $ par mois, tandis que pour l'ensemble de la zone métropolitaine, il se situait autour de 2 279 $, soit une baisse de 5 % par rapport à l'année précédente.
Les chiffres montrent également d'importantes différences au sein même du marché. À Brickell, le loyer médian a avoisiné les 3 986 $ par mois en août, selon des données de Realtor.com.
Les coûts élevés de l'immobilier ont également des conséquences sur l'indépendance des résidents les plus jeunes.
Au début de l'année, des jeunes et des adultes du sud de la Floride relataient des difficultés à quitter le domicile familial en raison, entre autres facteurs, du prix des loyers et du coût de la vie élevé.
Ce contexte rend particulièrement pertinent tout changement fiscal qui pourrait avoir des répercussions sur les propriétaires de logements locatifs et, éventuellement, sur le prix que paient les résidents.
Que disent les sondages ?
Une enquête de St. Pete Polls réalisée du 15 au 17 septembre auprès de 913 électeurs probables de Floride a enregistré un 44.9% de soutien à l'Amendement 3, contre un 30.4% d'opposition et un 24.8% d'indécis. Le sondage avait une marge d'erreur de ±3.2 points de pourcentage.
La mesure reflète uniquement l'opinion enregistrée pendant ces jours-là. La proposition nécessitera le soutien d'au moins 60 % des votants en novembre pour être intégrée dans la Constitution de la Floride.
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