Un Cubain résident à Miami qui a construit une maison à Cuba il y a quatre ans a relancé le débat sur les réseaux sociaux en publiant une vidéo où il conclut qu'aucune des deux options ne lui semble être une affaire rentable, bien que pour des raisons très différentes.
Le créateur, identifié comme @candysantos_01, a commencé la vidéo en montrant la propriété qu'il a inaugurée en 2022 à Cuba et a précisé dès le départ que son intention n'était pas de se vanter, mais d'avertir son audience sur ce qu'il appelle « le plus grand mensonge » du marché immobilier.
Son argument principal cible directement Miami : « acheter une maison aux États-Unis, je ne le vois pas comme une affaire rentable », a-t-il affirmé, et a expliqué que, selon ses calculs, une propriété dans cette ville ne peut à peine rapporter au propriétaire entre 300 et 400 dollars de bénéfice mensuel net.
«Une maison qui te rapporte trois cents dollars ou quatre cents, ce n'est pas une affaire rentable», a-t-il insisté, ajoutant que, selon lui, récupérer réellement l'investissement exige d'attendre au moins vingt ans, avec toute l'incertitude que cela implique : «dans vingt ans, toi et moi ne savons pas où nous en serons, si nous serons ici en Jamaïque ou sous terre».
Selon le créateur, pour que les propriétés à Miami fonctionnent comme une entreprise capable de générer des revenus significatifs, il faudrait disposer d'un portefeuille très large de logements ou avoir suffisamment de capital propre pour réduire le poids du financement : « il faut investir une certaine somme d’argent dans les propriétés, ou alors il faut le faire de manière astucieuse pour que cette propriété puisse vous rapporter quelque chose ».
Il a reconnu qu'il connaît des personnes qui ont acheté il y a des années et qui réalisent effectivement des bénéfices, mais il estime que les conditions actuelles sont beaucoup moins favorables pour ceux qui entrent maintenant sur le marché.
Les données immobilières confirment que l'achat d'un bien immobilier à Miami nécessite aujourd'hui un investissement considérable, bien qu'il ne soit pas possible de généraliser en disant qu'une propriété ne rapporte que 300 ou 400 dollars par mois. Selon Redfin, le prix médian de vente des maisons à Miami était de 649 570 dollars en août 2026, soit une augmentation de 2,3 % par rapport à l'année précédente.
Les chiffres varient considérablement selon la zone. Dans Brickell, l'un des marchés immobiliers les plus connus de Miami, Realtor.com a estimé en août 2026 que le prix médian des propriétés vendues était de 615 000 dollars, tandis que le loyer médian avoisinait 3 986 dollars par mois. Le prix médian annoncé était encore plus élevé : 737 450 dollars.
En prenant uniquement en référence les 615 000 dollars de prix de vente et les 3 986 dollars de loyer mensuel, le revenu annuel brut provenant des loyers représenterait environ 7,8 % de la valeur de la propriété. Cependant, ce chiffre ne reflète pas la rentabilité nette du propriétaire : il faut encore déduire les impôts fonciers, les assurances, les cotisations des associations de propriétaires, l'entretien, les réparations, les périodes sans locataire, la gestion et, le cas échéant, les intérêts de l'hypothèque.
La situation est radicalement différente à Cuba, où les prix d'entrée peuvent être beaucoup plus bas, mais il n'existe pas de système public de statistiques immobilières comparable aux bases de données américaines, ce qui rend risqué de parler d'une médiane officielle pour La Havane.
En tant que référence du marché publicitaire, le portail immobilier privé El Caimán rapporte actuellement 238 propriétés actives à La Havane et situe la médiane de cet inventaire à environ 18,500 dollars. La plateforme elle-même avertit d'une énorme dispersion : des appartements petits à Centro Habana et La Havane Vieja peuvent être annoncés entre 5,000 et 25,000 dollars, tandis que les propriétés de zones comme Miramar et Playa peuvent dépasser les 200,000 dollars.
Une autre analyse de la même plateforme, élaborée à partir d'un inventaire actif et d'opérations qu'elle assure avoir modérées, calcule une médiane d'environ 48 000 dollars pour La Havane en 2026. La différence entre les deux mesures met précisément en évidence les limitations d'un marché dépourvu de statistiques publiques standardisées concernant les prix réels de vente.
À ces risques s'ajoutent l'état physique de nombreux biens immobiliers, d'éventuels problèmes documentaires ou successoraux, ainsi qu'un cadre juridique très différent de celui des États-Unis, des facteurs qui nécessitent un examen minutieux de la titularité avant toute opération.
Le régime cubain a également fait un pas en 2026 pour faciliter la participation économique des émigrés. Le , approuvé le 15 avril et publié dans le Journal Officiel le 5 mai 2026, a établi la condition migratoire d' « Investisseurs et d'Affaires » pour les citoyens cubains résidant à l'étranger souhaitant participer au modèle économique de l'île.
La norme faisait partie d'un ensemble qui comprenait également le Décret 150/2026, qui établissait la procédure pour octroyer ce statut migratoire. CiberCuba a alors informé sur l'entrée en vigueur de ces dispositions pour les investisseurs cubains résidant à l'étranger.
En Floride, il existe également un autre élément légal qui peut affecter certains acheteurs liés à Cuba. La législation adoptée à l'origine par la SB 264 considère Cuba comme l'un des « pays étrangers préoccupants » et impose à certains « étrangers principaux » des restrictions concernant l'acquisition de biens immobiliers situés dans un rayon allant jusqu'à 10 miles des installations militaires ou des infrastructures critiques.
Selon les Statuts de Floride de 2026, la définition applicable aux personnes physiques inclut celles qui sont domiciliées dans l'un de ces pays et ne sont ni citoyens américains ni résidents permanents légaux. La loi prévoit certaines exceptions, notamment la possibilité d'acquérir une propriété résidentielle allant jusqu'à deux acres sous certaines conditions migratoires et de localisation. Une décision du Onzième Circuit a permis de maintenir l'application des restrictions, comme l'a rapporté CiberCuba en novembre 2025.
Le débat sur l'achat de biens immobiliers à Miami n'est pas nouveau parmi les Cubains. D'autres résidents ont partagé des expériences allant de dommages structurels cachés et une hypothèque de 5 000 dollars par mois à des cas de logements acquis à des prix beaucoup plus bas à Cuba.
Il existe également des exemples à l'extrême opposé. La créatrice Flor de Cuba a conclu en mars 2026 l'achat d'une maison d'une valeur d'environ un million de dollars à Miami, financé par les revenus générés par son activité sur les réseaux sociaux.
Le témoignage de @candysantos_01 remet sur la table une question fréquente parmi les Cubains de la diaspora : est-il plus judicieux d'investir de grandes sommes dans un logement aux États-Unis ou de profiter des prix beaucoup plus bas que l'on peut trouver à Cuba, en assumant en retour des risques juridiques, économiques et de liquidité très différents ?
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