Le Conseil des Ministres de Cuba a approuvé le , qui établit le Règlement de la Propriété Horizontale et régule les normes de coexistence, les droits et obligations des propriétaires ainsi que l'administration des immeubles de logements ou d'appartements dans le pays.
La disposition a été publiée ce mercredi 14 octobre dans la et vient compléter la loi 187, « Loi sur le Logement », approuvée le 30 juillet dernier.
Le nouveau règlement s'applique aux bâtiments qui partagent des espaces privés et communs, tant pour les administrations simples que complexes. Il concerne également, le cas échéant, les cohabitants et occupants des biens immobiliers.
La norme reconnaît deux modalités de propriété horizontale : celle constituée formellement par acte notarié et celle dite « propriété horizontale de fait », correspondant à des communautés qui fonctionnent sous ce régime sans disposer d'un acte formel de constitution.
De même, il introduit des définitions juridiques telles que la finca matriz, qui comprend le terrain et le bâtiment d'origine, et la finca filial, qui se réfère aux unités immobilières indépendantes, comme des étages ou des appartements.
Normes de vie pour les résidents
Parmi les dispositions du Décret 177, il est établi que les résidents doivent éviter les bruits, les nuisances et les activités qui perturbent la tranquillité des autres voisins.
Ils sont également tenus de maintenir la propreté des espaces communs, d'utiliser correctement les installations partagées et de prendre en charge les réparations nécessaires lorsque leur logement cause des dommages à d'autres appartements.
Le règlement stipule également que les activités festives doivent respecter les horaires établis et que l'utilisation des espaces communs pour ces célébrations nécessite l'approbation du Conseil d'Administration.
En ce qui concerne les animaux, la réglementation stipule qu'il ne faut pas permettre leur circulation libre dans les espaces communs et attribue des responsabilités pour les dommages ou les nuisances qu'ils pourraient causer.
La disposition réglemente également les interventions constructives et interdit de modifier les espaces communs de manière à altérer leur fonction originale.
Pour développer des activités économiques ou de services dans les bâtiments, l'approbation des deux tiers des titulaires est requise. Lorsque ces activités se déroulent dans une aire commune, l'unanimité sera nécessaire.
Frais de maintenance et d'administration des bâtiments
Le décret stipule que les bâtiments doivent disposer d'un Conseil d'Administration chargé de gérer les espaces communs et de veiller au respect des règles de vie en communauté.
Cette structure sera dotée d'un exécutif composé d'un président, d'un secrétaire et d'un trésorier, bien que dans les petits établissements, une seule personne puisse assumer plusieurs fonctions. Elle devra tenir des réunions ordinaires au moins deux fois par an.
Parmi ses responsabilités figurent l'approbation des dépenses, la gestion des fonds de l'immeuble et l'établissement des cotisations mensuelles que doivent verser les titulaires.
Ces contributions sont destinées à l'entretien, à la conservation, aux réparations et au fonctionnement de services communs, tels que les ascenseurs, les pompes à eau, les citernes et les installations électriques partagées.
Les titulaires d'appartements loués à des fins résidentielles, commerciales ou autres devront payer, au titre des réparations générales des éléments communs, une redevance mensuelle équivalente au moins au triple de celle fixée dans le Règlement Intérieur, comme l'indique l'article 5.
Lorsqu'un titulaire ou un occupant cesse de payer les cotisations approuvées pendant plus de trois mois consécutifs sans justification, le Conseil d'Administration pourra décider de la suspension de son droit de vote pour une durée d'un an, de lui imposer le paiement du triple des cotisations mensuelles pendant l'année fiscale suivante et de demander au tribunal compétent la saisie de ses revenus.
Le règlement stipule également que les propriétaires ayant des cotisations en souffrance ne pourront pas transférer leurs appartements, à moins que le nouveau titulaire n'accepte les dettes selon les conditions convenues.
La réglementation intervient dans un contexte marqué par la détérioration de nombreux bâtiments résidentiels, notamment à La Havane, où le financement des réparations représente l'un des principaux défis. Dès la présentation du projet de Loi sur le Logement en juin, il était prévu que les propriétaires contribuent financièrement à l'entretien et à la conservation des espaces communs.
Réglementations sur les toits, garages et équipements
Le Règlement de la Copropriété régule également l'exploitation des toits et des espaces de stationnement.
Pour installer des équipements sur les toits, y compris des panneaux solaires, des réservoirs d'eau, des antennes ou des systèmes de climatisation, l'approbation du Conseil d'Administration est requise à la majorité absolue et, le cas échéant, des entités compétentes.
Les installations ne peuvent pas compromettre la structure du bâtiment ni affecter les droits des autres titulaires.
Des conditions sont également établies pour installer des caméras de sécurité dans les espaces communs, qui ne pourront pas enregistrer l'intérieur des appartements ni les balcons ou patios adjacents ou proches.
Dans les garages partagés, les autorisations d'utilisation et de location sont régulées, et les activités de tôlerie et de mécanique qui nuisent à la convivialité sont interdites, sauf en cas de réparations d'urgence.
Amendes pour non-respect des règles
Le décret prévoit des sanctions pour les infractions administratives et les contraventions liées à la coexistence.
Parmi les comportements sanctionnables figurent l'obstruction de l'accès aux parties communes, la provocation de fuites nuisibles à d'autres voisins, le fait de jeter des déchets dans les espaces partagés, la réalisation de travaux non autorisés et le stockage de matériaux dangereux.
Les amendes sont calculées selon un système de parts, dont la valeur individuelle varie entre 10 et 200 pesos. Pour les infractions aux normes de coexistence, le décret établit entre 40 et 59 parts, ce qui peut représenter des sanctions de 400 à 11 800 pesos cubains, selon la gravité de l'infraction et la valeur assignée à chaque part.
La puissance de sanction appartient aux organes de contrôle des gouvernements territoriaux et, pour les contraventions, également aux agents de la Police Nationale Révolutionnaire.
Le règlement prévoit également des procédures administratives et judiciaires pour résoudre les conflits entre titulaires concernant les zones communes, ainsi que la possibilité de recourir à la médiation.
Le Décret 177 abroge le règlement précédent sur les bâtiments multifamiliaux, approuvé par la Résolution 4 de l'Institut National du Logement, en date du 14 janvier 1991, bien qu'il maintienne la validité des actes constitués sous cette disposition.
La nouvelle norme entrera en vigueur le 21 octobre 2026, sept jours après sa publication au Journal officiel. Les conseils d'administration disposeront d'un an pour adapter leurs règlements internes aux nouvelles dispositions.
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