Le marché immobilier des zones côtières de Miami a clôturé le troisième trimestre de 2026 avec une fracture de plus en plus marquée : les maisons unifamiliales voient leurs prix augmenter à un rythme accéléré en raison d'un manque d'offre, tandis que les condominiums en terre ferme enregistrent une légère baisse des prix qui ouvre une fenêtre d'opportunité pour certains acheteurs.
Ainsi le révèle le rapport trimestriel de Corcoran pour le troisième trimestre de 2026, publié le 15 octobre et centré exclusivement sur Miami Beaches et le Coastal Mainland, et non sur l'ensemble du comté.
Sur les plages —Miami Beach, Sunny Isles Beach, Bal Harbour, Surfside et Fisher Island—, le prix médian des maisons unifamiliales a atteint 3,3 millions de dollars, soit une augmentation de 17% par rapport à l'année précédente, tandis que le prix moyen a grimpé de 28% pour atteindre 7,7 millions. 95 ventes ont été réalisées, soit une augmentation de 20% par rapport à la même période de 2025, représentant le meilleur troisième trimestre en cinq ans. Le moteur de cette dynamique a été le segment de luxe : les transactions supérieures à cinq millions de dollars ont augmenté de 72% d'une année sur l'autre.
Dans le Coastal Mainland, la médiane des maisons unifamiliales a augmenté de 19 % pour atteindre 2,1 millions de dollars, avec 232 transactions, le sixième trimestre consécutif de gains annuels. L'inventaire des maisons a chuté de 27 % sur les plages et de 30 % sur le continent, ce qui explique directement la pression sur les prix : il y a plus d'acheteurs à la recherche de moins de propriétés.
Pamela Liebman, présidente et directrice générale de Corcoran, a souligné que la demande ne se limite pas au segment de luxe : « Miami ne dépend pas seulement des acheteurs de luxe pour dynamiser l'activité. Nous observons une demande dans tous les segments, ce qui témoigne de l'évolution de la ville vers un endroit où les gens s'implantent, et ne se contentent pas d'acheter des résidences secondaires. »
Le panorama des condominiums est différent et mérite une attention particulière pour ceux qui recherchent une entrée plus accessible sur le marché. À Miami Beaches, le prix moyen des condos a augmenté de 6 % pour atteindre 630 000 dollars. En revanche, sur le Coastal Mainland, le prix moyen a baissé de 5 % pour atteindre 564 000 dollars, tandis que les ventes ont augmenté de 8 %. Cette baisse de prix peut sembler une opportunité, mais il y a des facteurs qui compliquent l'analyse.
Depuis janvier 2026, la législation adoptée après l'effondrement de l'immeuble Champlain Towers South à Surfside exige des associations de copropriétés de trois étages ou plus de maintenir des réserves obligatoires pour les composants structurels, avec un minimum qui a augmenté de 10 % à 15 % du budget annuel. Le résultat pratique est que les frais mensuels de la HOA varient entre 350 et plus de 1 200 dollars, en plus de possibles appels de fonds extraordinaires allant de 5 000 à 200 000 dollars par unité. Comme nous l’avons souligné au cours de notre analyse du marché de Miami-Dade à la mi-octobre, « le fait qu'il y ait plus d'appartements à vendre ne signifie pas que tous sont une bonne occasion ».
À cela s'ajoute qu'à partir d'août 2026, Fannie Mae et Freddie Mac ont supprimé la révision simplifiée pour la majorité des condominiums, exigeant une documentation complète sur les réserves, les assurances et l'état structurel. Obtenir un financement pour un condo est devenu plus compliqué, alors que les taux hypothécaires à 30 ans tournent autour de 7,46 %.
Il est important de préciser la portée du rapport Corcoran : ses chiffres concernent les zones côtières à plus fort pouvoir d'achat et ne sont pas extrapolables à Hialeah, Kendall, Doral ou Westchester, où se concentre une grande partie de la communauté cubaine de Miami-Dade. Pour l'ensemble du comté, le prix médian des maisons unifamiliales s'élevait à 692 000 dollars en septembre, selon des données de MIAMI REALTORS publiées le 16 octobre, avec 38,3 % des achats réalisés en espèces, ce qui complique encore davantage la situation de ceux qui dépendent d'un prêt.
Pour les propriétaires en difficulté, Miami-Dade maintient un programme d'aide hypothécaire actif qui offre jusqu'à 3 500 dollars par foyer pour couvrir les paiements hypothécaires en retard, les cotisations de HOA ou les assurances, destiné aux familles dont le revenu ne dépasse pas 140 % du revenu moyen de la région.
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