Mientras que le marché des logements de luxe aux États-Unis accuse 31 mois consécutifs de baisses annuelles, Miami nage à contre-courant : le seuil d'entrée dans le segment de luxe de la zone métropolitaine de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach a augmenté de 4,1 % pour atteindre environ 2,3 millions de dollars en octobre, selon un rapport de Realtor.com publié ce lundi et relayé par Fortune.
Le contraste avec le panorama national est frappant. Le seuil qui marque le 10 % des prix les plus élevés des annonces dans tout le pays a diminué de 2,3 %, atteignant 1 197 014 dollars en octobre. Les baisses ont été encore plus prononcées dans les strates supérieures : le top 5 % a reculé de 4,1 % et le top 1 % a chuté de 6,2 %, se situant autour de 5,1 millions de dollars.
Parmi les 43 zones métropolitaines analysées par Realtor.com, seulement 12 ont enregistré une hausse d'au moins 1 % dans le segment du luxe. Cinq d'entre elles se trouvent en Floride, ce qui fait de cet État la grande exception du marché immobilier haut de gamme aux États-Unis.
Naples-Marco Island a dominé le classement national avec une augmentation de 9 %, portant son seuil de luxe à près de 3,75 millions de dollars — plus de trois fois le point d'entrée national. C'était également le seul marché parmi les 10 plus chers du pays où les prix ont augmenté, et ses propriétés les plus exclusives se sont vendues en moyenne 27 jours plus rapidement qu'un an auparavant. Suivaient North Port-Bradenton-Sarasota (+7,7 %), Cape Coral-Fort Myers (+4,1 %), Miami (+4,1 %) et Tampa-St. Petersburg-Clearwater (+2,1 %).
L'économiste senior de Realtor.com Anthony Smith souligne la pénurie de l'offre comme un facteur clé : « ce groupe plus restreint de maisons disponibles pourrait contribuer à maintenir les prix, même lorsque les seuils de luxe baissent au niveau national ».
Derrière ce phénomène se cache une vague de grandes fortunes qui a transformé le sud de la Floride ces dernières années. Ken Griffin, fondateur de Citadel, a payé 106,9 millions de dollars pour une propriété à Coconut Grove en 2022, l'année même où il a déplacé le siège de son fonds spéculatif de Chicago.
Jeff Bezos a investi environ 237 millions dans trois propriétés contiguës sur l'île Indian Creek —surnommée «Billionaire Bunker»— et en septembre, une société qui lui est liée a déboursé 69,5 millions supplémentaires pour une villa à Golden Beach.
Mark Zuckerberg et sa femme Priscilla Chan ont acheté en mars une propriété à Indian Creek pour 170 millions, un record à Miami-Dade à ce moment-là, et le cofondateur de Google Larry Page a accumulé des biens à Coconut Grove pour environ 173,4 millions.
Ce quartier est devenu l'épicentre du luxe extrême. Raffles Hotels & Resorts, en collaboration avec Mast Capital et BH Group, a annoncé fin octobre la construction de 35 résidences privées à Coconut Grove à partir de 4,5 millions de dollars, avec des travaux prévus pour 2027.
«Nous ne jouons pas vraiment dans le marché intermédiaire. Nous continuons de voir d'énormes quantités de richesse se déplacer vers la Floride, notamment dans le sud de la Floride», a déclaré Camilo Miguel Jr., fondateur et directeur général de Mast Capital, l'un des promoteurs du projet.
Les raisons de cette attraction sont bien connues : la Floride n'a pas d'impôt sur le revenu de l'État, et entre 2019 et 2023, l'État a reçu une entrée nette de 137 milliards de dollars en revenus provenant d'autres États.
«Quelqu'un qui achète une maison de 20 ou 50 millions de dollars à Miami vient pour l'absence d'impôt d'État sur le revenu, le style de vie et le climat des affaires», a résumé le conseiller immobilier de luxe du sud de la Floride, Michael Martirena.
Pour ceux qui ne réalisent pas ces chiffres, le panorama est différent. Le marché des condominiums à Miami-Dade affichait en septembre un prix médian de 417 090 dollars avec 12,3 mois d'inventaire disponible, bien au-dessus du seuil de six mois qui définit un marché favorable à l'acheteur, ce qui confère un plus grand pouvoir de négociation à ceux qui cherchent dans ce segment.
Pendant ce temps, à l'autre extrémité du pays, San José a vu son seuil de luxe diminuer de 12,1 %, New York-Newark de 11,3 % et San Francisco de 7,1 %, une baisse que Realtor.com attribue principalement aux licenciements dans le secteur technologique et à l'exode de la population de ces zones.
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