Janor Farthing, une retraitée de 68 ans vivant dans le condominium Carriage Hills à West Hollywood, dans le comté de Broward, fait face à une saisie immobilière pour ne pas avoir pu payer près de 18 000 dollars en frais spéciaux que son association lui impose pour financer des rénovations obligatoires dans l'immeuble vieux de 50 ans.
Farthing vit d'un chèque mensuel de la Sécurité Sociale d'environ 1 700 dollars, mais son association lui exige 2 300 dollars par mois en frais de réparation, un montant qui dépasse largement ses revenus et qui l'a mise à rude épreuve.
«Il y a des jours où j'ai de la chance si je peux donner à manger à mon chien. Je ne peux pas me lever du lit. Je n'arrive pas à faire face à cela», a déclaré Farthing à CBS Miami.
La situation se dégrade en raison de ses problèmes de santé : il souffre de diabète, de stress post-traumatique et d'une maladie auto-immune, et il a dû prendre sa retraite anticipée en raison de la pandémie.
«Je crains de finir par vivre dans ma voiture. J'ai envisagé de donner mon chien en adoption ; c'est la seule chose que j'ai dans ma vie en ce moment», a-t-il dit.
United Way Broward est intervenu et a accordé près de 10 000 dollars d'un fonds unique de 200 000 dollars destiné aux dettes d'associations de propriétaires et aux impôts, ce qui a bénéficié à environ 20 propriétaires du comté.
Cependant, l'aide n'a pas résolu le problème : la dette impayée s'élève toujours à près de 18 000 dollars et l'avocat de l'association lui a déjà envoyé une lettre menaçant d'engager une procédure d'exécution.
«C'était une subvention unique de 200 000 dollars pour les frais de HOA et les impôts. Je ne sais pas si nous l'obtiendrons à nouveau», a averti Rebecca McGuire, vice-présidente du logement de United Way Broward.
Un juge décidera ce mois-ci s'il accorde à Farthing plus de temps pour régler sa dette.
Le cas n'est pas isolé. Selon un reportage de Moneywise, la Floride a enregistré 34 336 débuts d'exécution hypothécaire en 2025, étant l'un des États avec le taux le plus élevé du pays. À Broward, les consultations des personnes âgées à risque d'exécution sont passées de 14 % des cas de logement de Coast to Coast Legal Aid en 2022 à 25 % en 2024.
La racine du problème se trouve dans la loi d'État adoptée après l'effondrement du bâtiment Champlain Towers South à Surfside en 2021, qui a fait 98 morts. Cette réglementation oblige les condominiums de trois étages ou plus à se soumettre à des inspections structurelles après 30 ans d'âge et à financer des études de réserves tous les 10 ans, ce qui a entraîné une augmentation des contributions dans les bâtiments anciens de toute la région.
Ce que de nombreux propriétaires ignorent, c'est que ces dettes envers l'association sont particulièrement dangereuses : selon le Chapitre 718 des Statuts de la Floride, une association peut imposer un privilège légal sur toute unité et procéder à une saisie, même si le propriétaire n'a pas d'hypothèque et possède l'appartement en pleine propriété. Les intérêts sur les dettes impayées peuvent atteindre 18 % par an.
Cette crise frappe particulièrement les communautés avec une forte concentration de Cubano-Américains âgés, comme Hialeah, Westchester, Kendall et certaines parties de Broward. Rien qu'à Hialeah, il y a plus de 21 000 unités dans des condominiums avec au moins 10 appartements, et la moitié des déclarations de condominiums ont été enregistrées en 1985 ou avant.
Le cas du condominium Coral Gate East à Hialeah, avec une communauté majoritairement cubaine, illustre le risque : il a été déclaré insécurisé par Miami-Dade et sanctionné d'une amende de 42 000 dollars pour ne pas avoir complété la recertification structurelle.
Le marché des condominiums reflète le poids de la crise : en septembre 2026, il y avait presque quatre vendeurs pour chaque acheteur dans la région métropolitaine de Miami, le troisième plus grand déséquilibre parmi les 50 principales métropoles du pays.
Pour ceux qui font face à une situation similaire, les options incluent la négociation d'un plan de paiement avec l'association, la demande de prêts du programme de Miami-Dade (jusqu'à 50 000 dollars à 0 % d'intérêt sur 40 ans, avec priorité pour les personnes de plus de 62 ans), l'exploration d'une hypothèque inversée ou le recours au Chapitre 13 de la faillite, qui suspend temporairement le processus d'exécution.
McGuire a été directe sur les conséquences de l'inaction législative : « Si on ignore simplement la situation, les gens se retrouveront à la rue. Ils abandonneront les appartements où ils ont investi leurs économies de toute une vie et ces logements resteront vacants. »
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