Le marché des condominiums de Miami est devenu l'un des plus difficiles du pays pour les vendeurs du secteur immobilier en Floride.
Un nouveau rapport de Redfin révèle qu'en septembre, il y avait environ 274% de vendeurs en plus que d'acheteurs dans la région métropolitaine de Miami, ce qui équivaut à presque quatre vendeurs pour chaque acheteur, plaçant Miami comme le troisième marché le plus déséquilibré parmi les 50 plus grandes zones métropolitaines des États-Unis.
À l'échelle nationale, l'écart entre l'offre et la demande de condominiums a atteint son niveau le plus extrême depuis 2013. Il y a 123 % de vendeurs en plus que d'acheteurs, avec 197 248 unités en vente contre seulement 88 460 acheteurs actifs en septembre. Un an auparavant, cette différence était de 95,5 %, ce qui illustre la rapidité avec laquelle le marché s'est détérioré.
Seul San Antonio, avec 459% de plus de vendeurs que d'acheteurs, et Houston, avec 322%, surpassent Miami dans ce déséquilibre. Austin occupe la quatrième place avec 258%.
Le revirement est radical si l'on compare avec l'essor pandémique. En septembre 2021, il y avait 25,1 % de vendeurs en moins que d'acheteurs. En cinq ans, le nombre d'acheteurs a chuté de 54 % et celui des vendeurs a augmenté de 36 %.
Les facteurs qui expliquent l'excès d'offre s'accumulent particulièrement en Floride. Les primes d'assurance ont explosé en raison du risque d'ouragans. L'assurance principale des associations à Miami-Dade a augmenté de 164 % entre 2021 et 2024.
Une analyse de FirstService Residential a estimé que les frais mensuels moyens dans les grands immeubles de Miami-Dade inclus dans son étude dépassent 1 900 dollars.
La législation de la Floride exige des études de réserves structurelles pour certains bâtiments de trois étages ou plus et établit des obligations de financement, bien qu'elle prévoit des exceptions et des mécanismes temporaires de flexibilité.
Depuis le 3 août 2026, Fannie Mae et Freddie Mac appliquent des exigences plus strictes pour examiner l'éligibilité des projets de condominiums, avec un contrôle accru sur leurs réserves financières, bien que certaines opérations soient exemptées.
Le prix médian de vente des condominiums aux États-Unis a chuté de 0,8 % d'une année sur l'autre en septembre, atteignant environ 339 000 dollars.
À Miami-Dade, le prix médian des condominiums et des maisons en rangée était de 417 090 dollars, soit 0,69 % de moins que l'année précédente, selon Miami Realtors.
À l'échelle nationale, 37 % des condominiums vendus en septembre avaient enregistré une baisse de prix, tandis que le délai typique entre leur mise sur le marché et la signature d'un contrat était de 63 jours, contre 35 jours il y a cinq ans.
Le panorama est exceptionnellement favorable pour ceux qui sont en position d'acheter. Cecilia Cordova, agente de Redfin à Miami qui vit dans un condominium, le résume clairement : « Cherchez un vendeur motivé, et il y en a beaucoup ».
Cordova souligne que l'inventaire disponible est suffisant pour « les trois ou quatre prochaines années » et recommande d'examiner attentivement la santé financière de l'immeuble avant de conclure toute transaction, afin d'éviter des surprises avec de futures charges.
Pour les propriétaires qui doivent vendre, le conseil est moins encourageant. « Si vous devez vraiment vendre, la stratégie consiste à lister en dessous du prix de toute autre unité comparable dans le même immeuble. Ce n'est pas le moment d'expérimenter avec un prix plus élevé », avertit Cordova.
Asad Khan, économiste senior chez Redfin, voit une opportunité concrète pour ceux qui ont des économies prêtes : « Pour les locataires qui ont épargné pour un apport initial et qui sont prêts à construire du patrimoine, ces conditions favorables aux acheteurs représentent une opportunité. Les acheteurs ont plus d'options et davantage de chances de trouver un endroit qui leur plaît. »
Ceux qui ne peuvent ou ne souhaitent pas vendre immédiatement ont une autre alternative : louer leur unité pendant que le marché se rééquilibre, une option que la propre Cordova suggère pour les propriétaires sans urgence de liquidités.
Miami-Dade propose également jusqu'à 3 500 $ par foyer grâce à son programme de soulagement hypothécaire pour couvrir les paiements de prêt hypothécaire en retard, les frais de HOA ou d'assurance, destiné aux familles dont les revenus n'excèdent pas 140 % du revenu médian de la région. Ce programme s'adresse aux propriétaires qui utilisent leur logement comme résidence principale et qui respectent les critères de revenus.
Le seul marché parmi les 50 analysés où les vendeurs de condominiums ont encore un avantage est le comté de Nassau, New York, avec 32 % de vendeurs en moins que d'acheteurs.
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