Les deux décrets sur le logement approuvés par le gouvernement de Pedro Sánchez à la fin septembre ont été abrogés, mais cela ne signifie pas que toutes les protections existantes pour les locataires en Espagne aient disparu.
Le Congrès a convenu le 2 octobre de abroger à la fois le Décret-loi Royal 26/2026, qui introduisait un large éventail de mesures sur les loyers, et le Décret-loi Royal 27/2026, principalement axé sur le renforcement de la continuité des contrats de logement principal.
Les résolutions de abrogation respectives ont été publiées par le Bulletin Officiel de l'État le 2 octobre lui-même.
Le premier est entré en vigueur le 1er octobre et le second figure au BOE avec une entrée en vigueur le 2 octobre, ce qui a donné aux deux une durée de vie juridique extrêmement brève.
Pour les locataires et les propriétaires, la question pratique est désormais une autre : quelles mesures disparaissent et quelles règles continuent de s'appliquer ?
Disparait la nouvelle réglementation étatique sur les locations temporaires
Une des nouveautés les plus importantes du Real Decreto-ley 26/2026 était la création d'un cadre spécifique pour les locations temporaires et par chambres.
La norme exigeait qu'un contrat temporaire inclue une cause réelle et vérifiable justifiant pourquoi le locataire avait besoin du logement seulement pour une durée déterminée.
De plus, il était établi comme règle générale que ces contrats :
Ils devaient dépasser 31 jours.
Ils ne devaient normalement pas dépasser 12 mois.
Ils pouvaient devenir des locations habituelles s'ils dépassaient ce délai sans justification valable.
On pouvait également considérer qu'il s'agissait d'un loyer habituel lorsque plus de deux contrats temporaires consécutifs entre les mêmes parties concernant le même logement étaient enchaînés.
L'absence d'une cause temporelle dûment établie pouvait faire en sorte que le contrat soit considéré comme un contrat de résidence principale depuis son origine.
Avec la abolition, ce nouveau régime étatique cesse d'avoir effet.
Les contrats temporaires sont à nouveau soumis au régime précédent de la Loi sur les Baux Urbains et aux normes autonomes qui pourraient s'appliquer.
Le plafond spécifique pour la location de chambres tombe également
Le décret établissait une autre règle particulièrement pertinente dans les villes où le marché locatif est tendu : lorsque un logement était loué par chambres, la somme de tous les loyers ne pouvait pas dépasser le prix correspondant à la location complète du logement.
De plus, dans les zones déclarées de marché résidentiel tendu, il devait être respecté les limitations de prix applicables au bien immobilier.
Cette nouvelle réglementation spécifique introduite par le Real Decreto-ley 26/2026 est désormais sans effet.
Cela n'empêche pas les communautés autonomes ou les administrations compétentes d'établir leurs propres règles concernant la location temporaire, les chambres ou le logement touristique.
Disparaît la prolongation extraordinaire de jusqu'à deux ans
Otro changement important était une prolongation extraordinaire allant jusqu'à deux années supplémentaires pour certains contrats de logement principal.
Les locataires pouvaient en faire la demande si leurs contrats atteignaient la fin de certaines périodes de prolongation avant le 31 décembre 2028, à condition qu'ils soient à jour dans le paiement de leur loyer et qu'ils le soient depuis les huit mois précédents.
Le propriétaire était tenu d'accepter la prolongation, sauf dans certaines exceptions, telles qu'un nouvel accord entre les parties ou une nécessité réelle et prouvée de récupérer le logement.
Cette prorogation spéciale de deux ans n'est plus en vigueur suite à son abrogation.
Mais il existe encore d'autres délais pour certains locataires
La disparition de cette mesure ne signifie pas qu'un propriétaire puisse immédiatement mettre fin à un bail.
La Loi sur les baux urbains en vigueur maintient plusieurs protections antérieures.
La durée minimale obligatoire des contrats de location de logement permanent reste de :
Cinq ans lorsque le bailleur est une personne physique.
Sept ans lorsque le locataire est une personne morale.
Une fois ce délai écoulé, si aucune des parties ne communique correctement sa volonté de mettre fin au contrat, celui-ci peut être prolongé par années pour une durée maximale de trois ans supplémentaires.
Le propriétaire doit faire part de sa volonté de ne pas le renouveler avec un préavis d'au moins quatre mois, et le locataire avec un préavis d'au moins deux mois.
Les locataires vulnérables conservent certaines protections
La réglementation précédente maintient également une prolongation exceptionnelle allant jusqu'à un an pour certains locataires pouvant justifier d'une vulnérabilité sociale et économique lorsque le propriétaire est un grand bailleur.
En outre, lorsque le logement se situe dans une zone de marché résidentiel tendu, le locataire peut demander, dans certaines circonstances, des prolongations extraordinaires annuelles jusqu'à un maximum de trois ans.
Ces protections découlent de la législation antérieure et ne dépendaient pas des deux décrets désormais abrogés.
Tombe la limite extraordinaire de 2 % sur les augmentations de loyer
Le décret royal-loi 26/2026 avait également établi une limitation extraordinaire pour certaines mises à jour de loyer jusqu'au 31 décembre 2027.
La mesure établissait que :
Si le revenu dépassait déjà le plafond maximum correspondant du système étatique de référence, aucune augmentation ne devait être appliquée.
Dans les autres cas, le propriétaire et le locataire pouvaient négocier la mise à jour.
S'il n'y avait pas de nouvel accord, l'augmentation ne pouvait pas dépasser 2 %.
Cette limite extraordinaire spécifique disparaît également avec l'abrogation du décret.
Les mises à jour sont à nouveau soumises au régime ordinaire de la Loi sur les baux urbains, aux conditions du contrat et aux indices ou limites légalement applicables dans chaque cas.
La suppression de l'indemnité de 12 mensualités pour non-renouvellement
Le deuxième décret introduisait l'une des mesures qui a suscité le plus de controverse.
Le décret royal-loi 27/2026 modifiait l'article 10 de la loi sur les baux urbains pour établir que, une fois les périodes minimales du contrat dépassées, si le propriétaire décidait de ne pas le renouveler sans l'une des causes justifiées prévues par la norme, il devait indemniser le locataire.
La compensation était équivalente à 12 mensualités du loyer d'un logement de caractéristiques analogues, calculée lorsque cela était possible en utilisant le système d'État de référence.
De plus, cela ne pouvait jamais être inférieur à un mois de loyer pour chaque année de résidence du locataire dans le logement.
Avec l'abrogation du décret-loi royal 27/2026, cette indemnisation ne fait plus partie du régime en vigueur.
Le nouveau système de renouvellements de cinq ou sept ans tombe également
Le décret visait à transformer les prolongations au-delà de la période initiale de location.
Si aucune des parties ne communiquait son intention de mettre fin au contrat, une nouvelle prolongation obligatoire aurait eu lieu pour :
Cinq ans lorsque le propriétaire était une personne physique.
Sept ans lorsque cela devient une personne juridique.
De plus, le propriétaire devait communiquer sa décision de ne pas renouveler avec six mois d'avance.
Après l'abrogation, cette réforme disparaît.
La réglementation précédente s'applique de nouveau : après une durée minimale de cinq ou sept ans, le contrat peut se poursuivre par des reconductions annuelles pendant un maximum de trois ans si aucune des parties ne le résilie dans les délais légaux.
Les propriétaires continuent-ils à payer les frais de l'agence ?
Oui.
C'est l'un des points où il peut y avoir le plus de confusion.
Le décret abrogé renforçait les restrictions pour empêcher que certains frais, services et impôts soient transférés au locataire.
Mais l'obligation fondamentale selon laquelle les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat incombent au bailleur existait déjà avant ces décrets et est toujours inscrite dans la Loi sur les Baux Urbains.
Par conséquent, la chute du décret-loi 26/2026 ne permet pas de facturer à nouveau au locataire les frais de l'agence immobilière liés à la gestion et à la formalisation du contrat de logement habituel.
Cependant, la réglementation ordinaire permet effectivement aux parties de convenir par écrit que certains frais généraux, impôts ou charges soient assumés par le locataire, à condition que les exigences légales soient respectées.
Les plafonds de loyer dans les zones tendues ne disparaissent pas non plus
Une autre conséquence qui peut prêter à confusion est de penser que la déréglementation permet de fixer librement n'importe quel prix dans une zone officiellement déclarée comme un marché résidentiel tendu.
Ce n'est pas comme ça.
Les règles introduites précédemment par la Loi 12/2023 sur le Droit au Logement restent en vigueur.
Dans ces zones, le nouveau loyer d'un logement qui avait déjà été loué pendant les cinq années précédentes ne peut, en règle générale, dépasser le dernier loyer actualisé du contrat précédent, sauf les augmentations légales autorisées dans certaines circonstances.
Lorsque le propriétaire est un grand détenteur, la limite maximale découlant du système étatique des indices de prix de référence reste également en vigueur.
Dans certains cas, cette limitation peut également concerner des logements qui n'auraient pas été loués durant les cinq années précédentes lorsque cela a été prévu dans la déclaration de la zone tendue.
Le droit du locataire à acheter en priorité ne disparaît pas complètement non plus
Le décret royal-loi 26/2026 élargissait également le droit de préemption du locataire dans certaines opérations, y compris certaines ventes groupées où le logement pouvait être individualisé juridiquement.
Cette extension perd son effet.
Mais le droit général de préemption et de retractation prévu à l'article 25 de la Loi sur les baux urbains continue d'exister.
Lors d'une vente ordinaire d'un logement loué, le locataire peut avoir le droit de l'acheter en priorité selon les termes et exceptions établis par la législation.
Les deux décrets n'ont guère été en vigueur
Le Décret Royal-Loi 26/2026 a été publié le 30 septembre et est entré en vigueur le 1er octobre.
Le Congrès a convenu de son abrogation le 2 octobre et le BOE a publié le même jour la résolution qui a formalisé la chute de la norme.
Le décret royal-loi 27/2026 a été publié le 1er octobre. Le BOE indique comme date d'entrée en vigueur le 2 octobre et aussi comme date d'abrogation ce même jour, par le biais d'une deuxième résolution du Congrès.
En raison de cette période exceptionnellement brève, les contrats, renouvellements ou actes formalisés précisément pendant les jours de vigueur de ces normes peuvent nécessiter une analyse spécifique en fonction de leur date et de leurs circonstances.
Une réforme qui a fini par provoquer une crise politique
CiberCuba a expliqué le 30 septembre les nouvelles règles de location introduites par le premier des décrets, lorsque certaines d'entre elles venaient d'être publiées dans le BOE.
Deux jours plus tard, le Congrès a rejeté le maintien des deux normes.
La défaite parlementaire a déclenché une crise politique qui a culminé ce lundi avec l'annonce d'élections générales anticipées.
Pedro Sánchez a annoncé que l'Espagne tiendra des élections générales le 29 novembre prochain, après l'abrogation des deux décrets sur le logement.
En résumé : ce qui disparaît et ce qui continue
Parmi les nouvelles mesures qui perdent effet figurent :
La nouvelle réglementation étatique spécifique aux locations temporaires.
Le plafond spécifique de l'État pour le montant des loyers par chambre.
La prorogation extraordinaire générale pouvant aller jusqu'à deux ans.
Le plafond exceptionnel de 2 % sur certaines augmentations de loyer jusqu'à la fin de 2027.
L'indemnisation minimale de 12 mensualités lorsque le propriétaire décide de ne pas renouveler sans raison justifiée.
Les nouvelles prorogations automatiques successives de cinq ou sept ans prévues par le deuxième décret.
L'extension introduite dans certains cas du droit de préférence d'acquisition.
Mais elles restent en vigueur, parmi d'autres règles :
La durée minimale est de cinq ans lorsque le bailleur est une personne physique et de sept ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale.
Les prolongations annuelles pouvant aller jusqu'à trois ans prévues par la législation ordinaire.
Prorogations extraordinaires déterminées pour les locataires vulnérables.
La prolongation pouvant aller jusqu'à trois ans pour certaines habitations situées dans des zones de marché résidentiel tendu.
Les limites de prix applicables à certains nouveaux contrats dans les zones tendues.
L'obligation du bailleur de prendre en charge les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat.
Le droit ordinaire de préemption et de rétractation du locataire dans les cas prévus par la loi.
La clé, donc, est que le rejet du Congrès a éliminé les réformes ajoutées par les décrets 26/2026 et 27/2026, mais n'a pas abrogé la Loi sur les Baux Urbains ni la Loi sur le Droit au Logement, qui continuent de réguler une grande partie des relations entre propriétaires et locataires en Espagne.
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