L'Espagne a déjà publié deux nouveaux décrets-lois sur le logement, comportant des mesures qui affectent directement les locataires, les propriétaires et les personnes souhaitant acheter leur première maison.
Le gouvernement de Pedro Sánchez a approuvé les règlements le 6 octobre et le Bulletin officiel de l'État (BOE) les a publiés ce mercredi 7 octobre.
Il s'agit du Décret-loi royal 29/2026, qui contient le paquet le plus complet de mesures en matière de logement, et du Décret-loi royal 28/2026, axé sur la durée et le renouvellement des contrats de location de logement principal.
Les deux textes arrivent après le rejet parlementaire des précédents décrets sur le logement. CiberCuba a expliqué quelles mesures avaient été annulées suite à ce vote.
Maintenant, la situation est différente pour une raison fondamentale : le Congrès des Députés et le Sénat sont dissous en raison de la convocation des élections générales du 29 novembre prochain.
Qui doit maintenant approuver les décrets ?
Les décrets-lois sont des normes ayant force de loi que le Gouvernement peut adopter directement dans des situations d'extrême urgence, mais ils ont un caractère provisoire.
L'article 86 de la Constitution stipule qu'ils doivent être soumis à un vote de confirmation ou d'abrogation dans les 30 jours suivant leur promulgation.
Normalement, cette décision revient au Congrès des Députés. Cependant, depuis le 6 octobre, les Cortes sont dissoutes en raison de la convocation électorale.
Dans cette situation, la Deputación Permanente du Congresso entre en fonction, l'organe qui maintient certaines fonctions parlementaires entre la dissolution d'une Chambre et la constitution de la suivante.
L’article 78 de la Constitution lui attribue pendant cette période les pouvoirs prévus pour les décrets-lois.
Par conséquent, ce sera la Députation Permanente, et non le nouveau Congrès issu des élections du 29 novembre, qui devra se prononcer sur ces deux décrets dans le délai constitutionnel.
Además, chaque décret est soumis à sa propre validation. Il est possible que les deux soient validés, que les deux soient rejetés ou que l'un progresse et pas l'autre.
Le premier décret commence à s'appliquer le 8 octobre
Le décret royal-loi 29/2026 établit, comme règle générale, son entrée en vigueur le 8 octobre 2026, un jour après sa publication au BOE, bien que certaines dispositions spécifiques prévoient leurs propres délais.
Cela signifie que ses mesures commencent à produire des effets juridiques sans avoir besoin d'attendre d'abord le vote de la Députation Permanente.
La validation interviendra ultérieurement, dans le délai maximum prévu par la Constitution.
Si la Diputación Permanente le valide, le décret continuera d'être en vigueur. Si elle décide de le révoquer, il cessera d'être en vigueur à partir de ce moment.
Prorogation extraordinaire de jusqu'à deux ans pour certains baux
Une des mesures ayant le plus d'impact pour les locataires est le rétablissement d'une prolongation extraordinaire allant jusqu'à deux ans pour certains contrats de location d'habitation principale.
La mesure permet de demander des prolongations annuelles jusqu'à atteindre un maximum de deux années supplémentaires dans certains contrats dont la période de prolongation obligatoire, prolongation tacite ou d'autres situations prévues par la norme se termine avant le 31 décembre 2028.
Parmi les conditions, il est stipulé que le locataire doit être à jour dans le paiement du loyer et l’avoir été durant les huit mois précédents.
Au cours de cette prolongation, les termes et conditions du contrat en vigueur restent, en règle générale, inchangés.
La norme prévoit des exceptions dans lesquelles le propriétaire peut ne pas être obligé d'accepter le renouvellement, notamment certains accords entre les parties ou la nécessité justifiée pour le bailleur de récupérer le logement dans les cas prévus par la loi.
Limite exceptionnel sur certaines augmentations de loyer
Le décret rétablit également un régime extraordinaire pour les actualisations annuelles de certaines rentes jusqu'au 31 décembre 2027.
Lorsque le revenu dépasse déjà le seuil correspondant du système d'État de référence, aucune augmentation ne sera appliquée.
Dans les autres cas, le propriétaire et le locataire peuvent conclure un nouvel accord sur la mise à jour. S'il n'y a pas cet accord, l'augmentation ne pourra pas dépasser 2%.
Par conséquent, le 2 % ne fonctionne pas exactement comme une limite identique pour tout loyer et toute situation, mais dans les conditions fixées par le nouveau décret.
Nouvelles règles pour les locations temporaires et par chambres
Le RDL 29/2026 réglemente également de manière plus détaillée les locations temporaires et les contrats par chambres.
Les contrats de location temporaire doivent répondre à une cause qui justifie réellement ce caractère temporaire. La norme vise à empêcher que des contrats qui, dans la pratique, fonctionnent comme des locations de résidence principale soient utilisés comme des locations temporaires pour contourner les protections prévues par la Loi sur les baux urbains.
Los contratos temporales anteriores al nuevo decreto continuarán rigiéndose por el régimen que tenían hasta que termine el plazo pactado. Si posteriormente se renuevan, deberán adaptarse a la nueva regulación.
Des limites spécifiques sont également introduits pour la location de chambres, y compris des règles concernant la somme des loyers lorsque différentes chambres d'un même logement sont louées simultanément.
Déduction de 10 % du loyer dans l'IRPF
Le décret introduit également une nouvelle déduction d'État pour certains contribuables qui paient un loyer pour leur résidence principale.
Les contribuables dont la base imposable est inférieure à 33 007,20 euros par an pourront déduire 10 % des sommes versées pour le loyer, avec des limites qui varient selon le niveau de revenus.
La base maximum de la déduction atteint 11 630 euros pour ceux ayant un revenu imposable allant jusqu'à 23 007,20 euros et diminue progressivement pour ceux situés entre ce montant et le plafond établi.
Prêts allant jusqu'à 50 000 euros à 0 % pour l'achat de la première résidence
Un autre changement notable est la création du mécanisme TU CASA, géré par l'Institut de Crédit Officiel (ICO).
Le programme permettra de compléter une hypothèque privée par un financement public équivalent au montant le plus bas entre 20 % de la valeur du logement et 50 000 euros.
Les prêts auront un intérêt de 0 % et ne factureront aucune commission.
La mesure vise à faciliter l'achat du premier logement pour les personnes capables de souscrire un prêt hypothécaire, mais qui éprouvent des difficultés à réunir l'épargne nécessaire pour l'apport initial.
CiberCuba a expliqué en détail ce mécanisme et les exigences qui restent encore à développer.
Le deuxième décret n'entre en vigueur qu'à partir du 15 novembre
La situation du Real Decreto-ley 28/2026 est différente.
Le texte lui-même stipule expressément que son entrée en vigueur sera le 15 novembre 2026.
Ce décret modifie l'article 10 de la Loi sur les baux urbains et modifie de manière significative le système de renouvellement des contrats de logement habituel.
Lorsque cinq ans de contrat se sont écoulés, ou sept ans si le propriétaire est une personne morale, le bail pourra être automatiquement reconduit pour de nouvelles périodes successives de cinq ou sept ans, à moins qu'une des parties ne fasse savoir son intention de le mettre fin.
Le propriétaire devra communiquer la non-renouvellement avec un préavis d'au moins six mois, tandis que le locataire garde un préavis de deux mois.
Indemnité en cas de non-renouvellement par le propriétaire
Le même décret prévoit une indemnisation dans certains cas lorsque c'est le propriétaire qui communique valablement qu'il ne souhaite pas poursuivre le contrat.
Le montant sera le plus élevé des deux montants suivants : douze mensualités calculées selon la valeur correspondante du système étatique de référence des prix des loyers, ou une mensualité pour chaque année de résidence du locataire dans le logement.
Lorsqu'il n'est pas possible d'obtenir une valeur individualisée par le biais du système de référence de l'État, le revenu mensuel en vigueur sera utilisé comme référence.
Le décret prévoit plusieurs exceptions selon lesquelles cette indemnisation ne sera pas exigible, de sorte qu'elle ne peut pas être interprétée comme une compensation automatique en cas de résiliation de contrat.
Il établit également un régime transitoire : les communications valables de non-renouvellement effectuées avant la publication du nouveau décret conservent leur efficacité et ne sont pas automatiquement soumises à la nouvelle indemnisation.
La Diputación Permanente devra décider avant
Bien que le RDL 28/2026 fixe le 15 novembre comme date d'entrée en vigueur, il reste soumis à la même procédure constitutionnelle que tout décret-loi.
La Diputación Permanente devra se prononcer sur sa validation ou sa dérogation dans les 30 jours suivant sa promulgation.
Ce délai se termine avant le 15 novembre. Par conséquent, lorsque la date prévue pour l'entrée en vigueur du nouveau système de renouvellements et d'indemnités sera atteinte, il devrait déjà être connu si le décret a été validé.
Si cela est validé, les nouvelles règles commenceront à s'appliquer le 15 novembre selon les termes prévus par la réglementation.
S'il est abrogé par la Diputación Permanente, ces nouvelles règles n'entreraient pas en vigueur à cette date.
Que se passe-t-il pendant l'attente du vote ?
La différence entre les deux décrets est donc fondamentale.
Le RDL 29/2026 entre en vigueur le 8 octobre et restera en vigueur tant qu'il ne sera pas abrogé lors du vote parlementaire.
Le RDL 28/2026 a une entrée en vigueur différée jusqu'au 15 novembre et devra également passer par le contrôle de la Députation Permanente.
Pour les locataires et les propriétaires, cela signifie que toutes les mesures annoncées ne commenceront pas à fonctionner en même temps.
Et que se passerait-il après les élections du 29-N ?
Si les décrets sont validés, les élections générales ne les annulent pas automatiquement.
Ils continueraient à faire partie de la législation en vigueur même si le gouvernement change après le 29 novembre.
Un futur exécutif et une nouvelle majorité parlementaire qui souhaiteraient modifier ou supprimer ces mesures devraient ensuite adopter une autre norme ayant rang suffisant pour cela.
Par conséquent, la première date importante n'est pas celle des élections, mais celle du vote de la Députation Permanente : ce sera cet organe qui déterminera, dans les prochaines semaines, quelles de ces mesures seront consolidées dans le nouveau paysage politique qui débutera après le 29-N.
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