La société multinationale de promotion, d'investissement et de gestion immobilière Swire Properties a officiellement lancé cette semaine la construction de The Residences at Mandarin Oriental, Miami, à Brickell Key.
L'étape survient après que le projet ait accumulé 1,7 milliard de dollars en ventes de condominiums sans avoir posé une seule brique, comme l'a confirmé David Martin, président de la promotrice, lors d'une interview avec Bloomberg.
Le complexe sera érigé sur le site où se dressait l'ancien hôtel Mandarin Oriental de Miami, démoli par implosion contrôlée le 12 avril dernier. L'édifice de 23 étages s'est effondré en moins de 20 secondes, lors de ce que les autorités ont décrit comme la plus grande implosion enregistrée à Miami depuis plus d'une décennie.
Les chiffres de prévente sont extraordinaires même pour le marché de l'ultra-luxe. Parmi les transactions conclues, on trouve deux penthouses record d'environ 50 millions de dollars chacun. La tour sud, avec 66 étages et 228 résidences, affiche 80 % de ventes ; la tour nord, qui comptera également un hôtel de 121 chambres, a 25 % de ses unités résidentielles engagées.
Depuis le début des ventes de la tour sud en 2024, les prix ont augmenté de 30 %, avec des unités variant entre 4,9 millions et 100 millions de dollars.
Le profil de l'acheteur est inhabituel pour Miami. Environ 65 % sont des Américains, une proportion plus élevée que d'habitude dans le segment ultra-luxueux de la ville, qui a historiquement davantage dépendu de clients internationaux. Beaucoup viennent de Californie, de New York et du Massachusetts, travaillent dans les secteurs financier et technologique, et beaucoup paient comptant. 30 % prévoient d'utiliser le condominium comme résidence principale et 60 % comme seconde résidence.
«L'économie de Miami a changé au point qu'elle est presque méconnaissable», a déclaré Martin. «Les gens commencent à peine à comprendre ce que cela signifie.»
Swire autofinance la construction avec les revenus de la vente d'actifs de Brickell City Centre et une partie des dépôts des acheteurs. La livraison du complexe est prévue pour 2030.
Martin a également cité deux grands projets de bureaux à Brickell comme moteurs de la demande : la tour de Banco Santander au 1401 Brickell Avenue et le futur siège de Citadel, le fonds de Ken Griffin, à quelques blocs au sud, toutes deux d'environ 50 étages.
Le début des travaux, cependant, contraste avec la réalité du marché immobilier pour la majorité des résidents de Miami-Dade. La région métropolitaine a en effet dépassé New York en 2026 en ce qui concerne le coût de la vie générale, les prix à la consommation ayant augmenté de 37 % depuis 2019, et l'assurance habitation étant en moyenne de 8,292 dollars par an. Le revenu individuel moyen à Miami-Dade tourne autour de 39,000 dollars par an.
Dans le marché des condominiums, l'écart est également visible : les ventes de luxe au-dessus de cinq millions de dollars ont augmenté de près de 30 % par rapport à l'année précédente dans les zones côtières au cours du deuxième trimestre de 2026, tandis que l'inventaire de revente a augmenté de 119,2 % et la valeur de la nouvelle construction à Miami-Dade est tombée de 8,600 millions de dollars en 2025 à 5,100 millions.
Swire est présent à Miami depuis plus de 40 ans : en 1978, il a acquis des terrains sur ce qui était alors appelé Claughton Island — désormais rebaptisé Brickell Key — et en 2000, il a ouvert le Mandarin Oriental avec 326 chambres cinq étoiles.
L'hôtel a fermé ses portes le 31 mai 2025, licenciant 430 employés, avant d'être démoli pour faire place à ce projet.
«Nous sommes en concurrence avec des maisons unifamiliales dans la fourchette de huit à dix millions de dollars», a indiqué Martin. «Cela en dit long sur la façon dont les gens vivent.»
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