Les cubains vivant à l'étranger, mais conservant un logement sur l'île, devront prêter une attention particulière à la nouvelle Loi sur le Logement, qui établit des obligations pour les propriétaires absents, régule les transactions immobilières, les successions et les donations, et introduit des mécanismes qui, dans certaines circonstances, peuvent entraîner la perte de droits sur un bien immobilier.
Il s'agit de la , approuvée par l'Assemblée nationale du Pouvoir populaire le 30 juillet et publiée le 14 octobre dans la . Son entrée en vigueur est prévue pour le 21 octobre.
La législation, qui remplacera la Loi Générale sur le Logement de 1988, établit un nouveau cadre pour la propriété, la transmission, l'utilisation et la conservation des biens immobiliers. Ses dispositions ont été abordées dans une information sur l'approbation et la publication de la nouvelle norme.
Pour les émigrés, certaines de leurs règles revêtent une importance particulière car elles touchent des situations fréquentes : maisons qui restent fermées pendant des années, propriétés occupées par des membres de la famille, successions en attente et opérations d'achat-vente qui doivent être effectuées depuis l'étranger.
La loi ne prévoit pas qu'une personne perde automatiquement son logement en raison de son départ de Cuba. Cependant, elle inclut des obligations de conservation et de représentation, ainsi que des procédures spécifiques dans certaines situations d'abandon.
1. Les propriétaires qui s'absentent doivent désigner un représentant
L'article 139.3 stipule que le titulaire d'un logement qui souhaite s'absenter doit nommer un représentant pour agir en son nom en cas d'urgences sanitaires, de procédures administratives ou judiciaires et d'autres circonstances.
Dans le cas des bâtiments soumis au régime de la propriété horizontale, ce représentant devra également s'acquitter des obligations correspondant au propriétaire.
La disposition est particulièrement importante pour les Cubains vivant à l'étranger et maintenant un logement sur l'île.
No obstante, l'article ne fait pas expressément la distinction entre les absences à l'intérieur du pays et les voyages à l'étranger, ni n'établit de période minimale d'absence. Il ne précise pas non plus à lui seul les formalités nécessaires pour désigner le représentant.
Par conséquent, il ne serait pas correct d'affirmer que tout voyage oblige automatiquement à accorder une procuration spécifique sans examiner les dispositions qui régissent cette procédure.
2. Un logement abandonné et déclaré en ruine peut être perdu par le biais d'une procédure judiciaire
La nouvelle législation impose des obligations aux propriétaires de bâtiments qui restent inoccupés et présentent des signes de dégradation.
L'article 139.2 exige de récupérer la valeur d'usage des logements inoccupés en permanence lorsqu'ils manquent de sécurité, de protection adéquate, de propreté ou d'entretien et présentent un détérioré structurel qui affecte négativement l'environnement, même s'ils n'ont pas encore été déclarés en ruine.
La conséquence la plus grave apparaît dans l'article 141 : lorsqu'un logement est déclaré en état de ruine en raison de l'abandon et que son propriétaire ne prend pas de mesures pour le récupérer, la Direction Municipale du Logement pourra demander au tribunal compétent la perte du droit sur le bien.
Si le tribunal ordonne cette perte, le logement pourra être mis à la disposition du Conseil de l'Administration Municipale pour une attribution ultérieure.
Cela ne signifie pas qu'une maison puisse être confisquée simplement parce que son propriétaire vit à Miami, Madrid ou dans toute autre ville étrangère. La règle lie cette conséquence à l'abandon, la déclaration de ruine, l'absence de mesures pour récupérer le bien et l'intervention d'un tribunal.
3. Le droit de posséder jusqu'à deux logements est reconnu
L'article 4 reconnaît aux personnes physiques le droit de posséder jusqu'à deux logements en propriété, sans préjudice de celui qu'elles détiennent comme résidence de repos ou de vacances lorsque cette condition figure dans le titre constitutif.
La définition générale de l'article 3 inclut les citoyens cubains ainsi que les étrangers ayant une résidence permanente sur le territoire national, avec les exceptions prévues dans la loi elle-même.
La rédaction n'indique pas explicitement que les citoyens cubains doivent résider en permanence sur l'île pour être inclus dans cette définition. Cependant, la possibilité d'acquérir ou de maintenir des biens immobiliers dans des cas migratoires spécifiques doit être examinée avec les autres normes applicables.
Si les autorités détectent une éventuelle violation de la limite de propriété, la Direction Municipale du Logement doit traiter un dossier. Si l'infraction est prouvée, elle peut décider par résolution de la perte du dernier logement acquis.
La norme reconnaît également un traitement particulier pour les maisons de vacances ou de loisirs précédemment déclarées comme telles, de sorte qu'elles ne doivent pas être automatiquement confondues avec une troisième maison ordinaire.
4. La loi régule la façon dont les logements sont hérités
Les successions constituent l'un des sujets d'intérêt majeur pour les Cubains ayant des parents, grands-parents ou d'autres membres de la famille propriétaires de biens immobiliers à Cuba.
Les articles 85 à 88 régissent différents aspects de la transmission de logements par le décès du titulaire.
Lorsqu'il existe un accord entre les personnes ayant droit à hériter, l'attribution peut être officialisée par acte notarié. En cas de conflit, il convient de recourir à la voie judiciaire.
La législation prévoit également des situations où il n'existe pas d'héritiers ou de légataires, ainsi que des cas de logements occupés par des personnes qui résidaient avec le propriétaire décédé.
En certaines circonstances, ces occupants peuvent acquérir des droits par le biais de procédures administratives et sous réserve des conditions établies.
La Loi 187 ne doit pas être interprétée comme une autorisation automatique pour qu'un émigré hérite de tout bien immobilier. L'identification des héritiers, la capacité d'acquérir et les autres effets successoraux sont également soumis à la législation civile pertinente.
5. Les membres de la famille des propriétaires déclarés émigrés peuvent être reconnus comme occupants légitimes
Une des dispositions les plus délicates apparaît dans la disposition transitoire quatrième, alinéa g).
Cette reconnaissance concerne certaines situations d'occupation de logements dont les propriétaires ont été déclarés émigrés en vertu de normes antérieures.
La disposition inclut le conjoint, le partenaire d'une union de fait enregistrée, l'ex-conjoint ou les membres de la famille jusqu'au quatrième degré de parenté ou au deuxième degré d'alliance, à condition qu'ils remplissent les conditions prévues.
Parmi les conditions, il est requis d'avoir résidé dans le logement pendant au moins cinq ans avant le départ du pays du propriétaire et de ne pas être propriétaire d'un autre logement.
La disposition transitoire se réfère à des situations juridiques antérieures et contient une exigence temporelle qui doit être prise en compte lors de la détermination de son application.
Ce ne signifie pas que toute personne prenant soin ou habitant la maison d'un émigré puisse devenir propriétaire. Cela ne stipule pas non plus que le simple fait de quitter le pays permette aux membres de la famille de s'approprier le bien immobilier.
Son étendue dépend des circonstances concrètes d'occupation, des exigences établies et de la procédure de reconnaissance correspondante.
6. Comment peut-on vendre des logements selon la nouvelle loi ?
Les articles 89 et 90 établissent des règles pour l'achat et la vente de logements entre personnes physiques et morales, cubaines ou étrangères, dans les cas prévus par la législation.
La transmission doit être formalisée par acte notarié devant un notaire situé dans la province où se trouve le bien immobilier, sauf exceptions prévues.
Le prix est convenu par les parties, mais la loi établit une condition importante : le paiement doit être effectué par des instruments ou titres de crédit prévus par la législation bancaire ou par d'autres modalités que celles en espèces.
De plus, le vendeur doit justifier le respect de certaines obligations, parmi lesquelles le paiement des impôts correspondants, le règlement des créances relatives au prix du logement et son inscription au Registre Central de la Propriété Immobilière.
Pour les emigrés qui souhaitent vendre une propriété sans se rendre à Cuba, il reste à déterminer comment ces règles seront appliquées en conjonction avec les procédures de représentation et les dispositions notariales en vigueur.
La mention de personnes étrangères dans l'article 89 n'implique pas non plus qu'un étranger puisse acheter librement n'importe quel logement sans conditions.
7. Les propriétaires pourront faire don de leurs logements, avec des conditions et des restrictions
L'article 99 régule la donation de logements à des personnes physiques ou morales.
Pour qu'elle soit effectuée, la propriété doit être inscrite au Registre Central des Propriétés Immobilières et la transmission doit se formaliser par acte notarié devant le notaire de la province concernée, sauf dans le cas de donations à l'État.
La loi établit également des règles concernant les dettes impayées pour le paiement du logement et les conditions applicables au bénéficiaire.
Dans certaines situations, notamment lorsque le logement provient d'attributions ou de bénéfices étatiques, des restrictions supplémentaires peuvent exister concernant sa transmission.
Pour cela, un cubain qui souhaite donner sa maison à un fils, un frère ou un autre membre de la famille doit d'abord vérifier l'origine juridique de la propriété et les conditions spécifiques de son titre.
L'existence d'une relation familiale n'élimine pas automatiquement toutes les exigences notariales, d'enregistrement et fiscales.
8. Les membres de la famille vivant dans une maison peuvent bénéficier d'une protection contre une expulsion
La nouvelle loi reconnaît au propriétaire le droit de décider avec qui il cohabite et de mettre fin à certaines situations de cohabitation.
Cependant, les articles 65 et 66 établissent des limites à ce pouvoir.
L'article 66 protège certaines personnes, y compris les membres de la famille et d'autres personnes vivant sous le même toit qui remplissent les conditions prévues, en particulier lorsque celles-ci ne disposent pas d'un autre logement, n'ont pas d'autre lieu de résidence et n'ont pas les moyens de s'en procurer un.
Cette réglementation peut avoir des conséquences pour les Cubains vivant à l'étranger et possédant des biens occupés par des parents, des enfants, des ex-conjoints ou d'autres membres de la famille.
Être propriétaire ne signifie pas nécessairement qu'on peut exiger le départ immédiat de tous les occupants. Le droit à la cohabitation peut être protégé dans certaines situations, et les conflits doivent être résolus par les procedures légales établies.
D'autre part, la présence d'un membre de la famille dans un logement ne lui confère pas à elle seule la propriété du bien immobilier.
La législation reconnaît le droit de louer des logements entiers ou des chambres
L'article 72 stipule que les propriétaires peuvent louer un logement entier, des chambres ou des espaces, tant que cela n'affecte pas les droits des occupants protégés par la loi.
Le contrat doit préciser l'objet de la location, sa durée, son prix, ainsi que les droits et obligations des parties.
Cela inclut également le sous-location par les locataires lorsque cela est autorisé par le propriétaire.
La possibilité de louer peut intéresser les émigrés qui conservent un logement et souhaitent en tirer des revenus.
Cependant, la reconnaissance générale du droit de louer n'exempte pas du respect des exigences administratives, fiscales et de représentation applicables, ni ne résout à elle seule toutes les situations liées au statut migratoire du titulaire.
10. Vivre en dehors de Cuba n'élimine pas les obligations d'entretien du logement
L'article 139 établit des obligations pour les personnes physiques et morales propriétaires de maisons et d'appartements.
Parmi elles figurent la réalisation des travaux de conservation nécessaires, la demande des permis correspondants, le respect des obligations fiscales et la contribution financière à l'entretien des éléments communs lorsque la propriété se trouve dans un bâtiment.
La loi régule également le régime de la propriété horizontale, qui comprend des bâtiments où se trouvent des appartements privés et des espaces communs, tels que des escaliers, des toits, des installations et d'autres zones partagées.
Dans ces immeubles, les syndicats de copropriété peuvent gérer les dépenses de conservation, les réparations et d'autres obligations collectives conformément à la législation.
Pour ceux qui résident à l'étranger, ces dispositions renforcent l'importance de maintenir une communication avec les membres de la famille, les représentants ou les gestionnaires capables de s'occuper des affaires de la propriété.
La résidence à l'étranger n'apparaît pas dans la loi comme une exonération générale des obligations liées à la propriété d'un logement.
11. La valeur cadastrale aura de l'importance dans les impôts fonciers
Les articles 143 et 144 régissent des aspects fiscaux liés à la propriété et à la transmission de logements.
L'article 144 stipule que l'assiette de l'impôt sur la propriété et d'autres actes de transmission de la maison est constituée par la valeur cadastrale.
La législation modifie également des dispositions de la Loi 113 du Système Fiscal.
Pour les émigrés qui souhaitent vendre, donner ou effectuer d'autres opérations avec des biens immobiliers, cela signifie qu'ils doivent prêter attention à la valeur utilisée par les autorités pour déterminer leurs obligations fiscales.
Il ne peut pas être conclu uniquement à partir de ces articles que tous les propriétaires paieront plus d'impôts. Le montant concret dépendra des dispositions fiscales applicables et des caractéristiques de chaque opération.
12. La nouvelle loi élimine-t-elle la perte de logements due à l'émigration ?
L'approbation de la Loi 187 soulève une question d'un intérêt particulier pour les Cubains qui ont quitté le pays ou qui ont été déclarés émigrés selon les normes précédentes : que se passe-t-il désormais avec le droit de propriété sur leurs logements ?
La disposition finale cinquième abroge expressément la Loi 65, Loi Générale sur le Logement, du 23 décembre 1988, ainsi que plusieurs décrets-lois qui l'ont modifiée par la suite.
La nouvelle législation n'établit pas une règle générale prévoyant la perte automatique d'un logement simplement en quittant définitivement Cuba.
Cependant, cela ne permet pas d'affirmer que les propriétés perdues sous des normes antérieures sont automatiquement restituées ni que toutes les conséquences patrimoniales associées à différentes situations migratoires disparaissent.
La disposition transitoire première stipule que les relations juridiques constituées et les droits acquis selon les législations antérieures conservent leur validité, tandis que leurs effets ultérieurs sont régis par la nouvelle loi.
De même, la disposition transitoire seconde indique que les affaires déjà engagées devant les autorités du Logement ou les tribunaux continuent d'être traitées selon les règles en vertu desquelles elles ont été initiées.
La propre loi reconnaît, dans d'autres dispositions transitoires, des situations de logements dont les propriétaires ont été déclarés émigrés conformément à des législations antérieures.
Par conséquent, pour déterminer si une personne conserve une propriété, peut la récupérer ou a le droit d'effectuer des opérations à son sujet, il est nécessaire d'examiner sa situation particulière, les titres existants, les décisions administratives ou judiciaires antérieures ainsi que les normes migratoires et civiles correspondantes.
La distinction est fondamentale : sortir de Cuba ne signifie pas automatiquement abandonner une habitation, et une maison inoccupée ne peut pas non plus être considérée juridiquement comme perdue simplement parce que son propriétaire vit à l'étranger.
La Loi 187 entrera en vigueur le 21 octobre 2026, sept jours après sa publication au Journal Officiel No. 86 Ordinaire.
À partir de cette date, les propriétaires cubains résidant à l'étranger devront prêter une attention particulière aux règles de représentation, de conservation des biens immobiliers, de transmission de la propriété et de protection des droits des occupants et des membres de la famille.
Pour comprendre comment chaque cas particulier sera résolu, il sera nécessaire de consulter le , ses règlements et les autres dispositions juridiques applicables.
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