La Loi 187 de 2026, connue sous le nom de Loi sur le Logement, à Cuba, sept jours après sa publication dans le Bulletin Officiel n.º 86 du 14 octobre. Cette norme, approuvée par l'Assemblée Nationale du Pouvoir Populaire le 30 juillet, remplace la Loi Générale sur le Logement de 1988 et modifie les règles concernant la propriété, la vente, la conservation et l'accès aux biens immobiliers.
Le texte reconnaît le droit de posséder deux logements, en plus d'une résidence secondaire ou de vacances dûment identifiée ; il régule les ventes avec des étrangers et des personnes morales ; il établit des paiements sans espèces et utilise la valeur cadastrale comme référence fiscale.
Jusqu'à deux logements, en plus de celui de « repos ou vacances »
L'article 4.1 stipule : « Il est reconnu le droit des personnes physiques à posséder jusqu'à deux logements, sans préjudice de celui qu'elles détiennent pour les vacances ou le repos, tel que déclaré dans l'acte constitutif ».
La distinction permet de posséder deux logements sans inclure dans cette limite celui destiné au repos ou aux vacances, à condition que cette mention figure dans son titre.
Si une personne est prouvée comme dépassant la limite autorisée, le directeur municipal du Logement peut décider par résolution de la perte du logement acquis le plus récemment, après avoir traité le dossier correspondant.
Achat-vente avec des étrangers et des entreprises
Bien que l'article 3 identifie de manière générale les personnes physiques comme des citoyens cubains et des étrangers avec résidence permanente, il établit des exceptions pour l'activité immobilière et la vente.
L'article 89 prévoit expressément des opérations entre personnes physiques, entre personnes physiques et morales, et entre personnes morales, cubaines ou étrangères. Il stipule également que les étrangers qui acquièrent un logement sont soumis aux droits et obligations de la loi.
Les transactions immobilières se formalisent par acte notarié devant un notaire situé dans la province où se trouve le bien, au prix convenu entre les parties. Sont exclues les opérations en faveur de l'État et celles résultant de certains actes administratifs d'attribution.
Les entités économiques non étatiques peuvent acquérir par achat jusqu'à deux logements, à condition de ne pas dépasser ce montant par d'autres formes de transmission. La réglementation permet également l'achat de droits sur des logements en construction, conformément à son règlement.
Le paiement de la vente ne peut pas être effectué en espèces
L'article 90 stipule que le prix convenu doit être payé par des instruments prévus par la législation bancaire ou toute autre modalité qui n'est pas en espèces.
Avant de vendre, le propriétaire doit avoir réglé les dettes liées au prix du bien, s'acquitter du paiement de l'impôt et prouver l'inscription du bien au Registre Central des Propriétés Immobilières.
L'obligation d'enregistrement s'applique également aux transmissions de propriété, aux charges, aux modifications constructives et à d'autres droits sur le logement.
La valeur cadastrale détermine la référence fiscale
La loi modifie les articles 44 et 203 de la Loi sur le Système Fiscal et introduit la valeur cadastrale dans la détermination des bases imposables.
Pour les transactions de vente, le prix de transfert est utilisé comme base, à condition qu'il soit égal ou supérieur à la valeur cadastrale. Pour les transmissions pour d'autres raisons, la modification de l'article 203 établit comme référence la valeur cadastrale déterminée par l'autorité compétente.
Dans les échanges avec compensation, la base imposable pour celui qui reçoit cette compensation comprend la valeur cadastrale ainsi que le montant reçu. Ces dispositions régissent la base sur laquelle l'impôt est calculé ; elles n'établissent pas à elles seules un pourcentage fiscal unique.
S'absenter nécessite de désigner un représentant
La nouvelle loi ne reproduit pas la perte automatique de la propriété en raison de l'émigration qui était prévue dans la législation précédente. Cependant, elle maintient des obligations de conservation et de représentation pour les propriétaires absents.
L'article 139.3 exige que le titulaire qui souhaite s'absenter désigne un représentant pour agir en cas d'urgences sanitaires, de procédures administratives ou judiciaires et dans d'autres situations. Dans les immeubles soumis à la propriété horizontale, ce représentant doit s'acquitter des obligations correspondantes.
De plus, les propriétaires doivent rétablir les conditions d'utilisation des logements permanentement inoccupés qui manquent de sécurité, de protection, de propreté ou d'entretien et dont la détérioration affecte l'environnement, même s'ils n'ont pas été déclarés en ruine.
Si l'abandon entraîne une déclaration de ruine et que le propriétaire ne prend pas de mesures pour récupérer le bien, la Direction Municipale du Logement peut demander au tribunal la perte du droit et sa disponibilité ultérieure pour une nouvelle attribution.
Logement familial et protection des cohabitants
L'article 61 stipule que la condition de logement familial doit être inscrite au Registre Central des Biens Immobiliers et dispose que le logement familial est insaisissable. En cas de conflit sur cette condition, il appartient au tribunal de décider.
Bien que le propriétaire puisse décider avec qui il cohabite et demander la cessation de la cohabitation, ce pouvoir a des limites.
L'article 66 protège certains membres de la famille, partenaires et personnes âgées vulnérables lorsqu'ils n'ont pas d'autre logement, de lieu de résidence ni de moyens pour en obtenir un. La protection peut être perdue s'ils exercent de la violence contre le propriétaire ou d'autres titulaires.
La loi considère également comme nulles les ventes, échanges et donations qui portent atteinte à la protection reconnue à ces partenaires de vie.
Héritages et droits des occupants du logement
Lorsque les héritiers parviennent à un accord, l'attribution se formalise devant notaire ; en cas de conflit, elle se résout judiciairement.
Si le propriétaire décède sans héritiers ni légataires et que le logement reste occupé par d'autres personnes, l'article 86 prévoit son transfert à l'État après deux ans.
Dans ce cas, la Direction Municipale du Logement reconnaît le droit d'acquérir la propriété à ceux qui ont occupé le bien avec le consentement du défunt pendant au moins les cinq années précédant son décès.
Le Conseil de l'Administration Municipale peut également autoriser le transfert, avec paiement du prix, à des occupants qui ne remplissent pas cette condition lorsque des circonstances le justifient et qu'ils ne sont pas titulaires d'un autre logement.
Subventions avec obligations pendant quinze ans
Recevoir un logement ou le construire avec l'aide de l'État peut limiter sa transmission ultérieure.
L'article 53 oblige ceux qui bénéficient d'une subvention pour construire par leurs propres moyens à rembourser le montant subventionné s'ils vendent ou donnent le logement au cours des quinze premières années, dans les cas prévus par la loi.
Pour d'autres logements attribués avec des ressources ou des prix subventionnés, des droits de préemption de l'État, des autorisations administratives ou le remboursement de la subvention sont établis, selon le cas.
Ces obligations doivent figurer dans le titre et dans le registre. Le délai commence à compter de la première attribution étatique : les transmissions ultérieures ne réinitialisent pas les quinze ans.
Jeunes et familles avec trois enfants ou plus
Les articles 63 et 64 prévoient des programmes pour faciliter l'accès à un logement adéquat pour les jeunes âgés de 18 à 30 ans.
Parmi les mesures figurent des subventions pour les matériaux, des crédits, des prêts, des aides partielles au prix, des avantages fiscaux, des locations temporaires et une priorité dans la remise des logements construits ou acquis par des organismes et des entités économiques.
Des mesures différenciées sont également prévues pour les jeunes femmes confrontées à une maternité précoce, un handicap, la violence de genre ou une vulnérabilité économique.
La loi identifie comme population prioritaire les mères, pères et autres personnes qui ont la charge de trois enfants ou adolescents ou plus, ainsi que d'autres groupes ayant des besoins en logement.
Dépenses communes et gestion d'immeubles
Les propriétaires d'appartements doivent contribuer au nettoyage, à l'entretien, à la conservation et à la réhabilitation des éléments communs de l'immeuble.
La norme comprend parmi ces éléments les structures, façades, escaliers, ascenseurs, citernes, réservoirs, pompes à eau et autres installations collectives.
La commission d'administration, composée des responsables, peut approuver les revenus et les dépenses, fixer les cotisations mensuelles et gérer les comptes bancaires de la communauté. Son exécutif est composé d'un président, d'un secrétaire et d'un trésorier.
La loi reconnaît également les coopératives de logement et maintient les microbrigades comme méthode de construction. Les habitations construites par des microbrigadistes leur sont transférées avec une remise de 30 % sur le prix.
Cinq ans pour demander certaines transferts
Les dispositions transitoires accordent cinq ans à partir de l'entrée en vigueur pour que certains occupants légitimes, usufruitiers et locataires concernés fassent une demande de transfert de propriété.
Si ce délai est dépassé, le droit de la demander par cette voie expire et les personnes concernées deviennent des locataires d'un logement étatique, selon le cas correspondant.
Les droits acquis en vertu de normes antérieures conservent leur validité. De même, les affaires déjà en cours devant les autorités de logement ou les tribunaux se poursuivent conformément aux dispositions sous lesquelles elles ont été engagées.
Critiques du texte
L'économiste Elías Amor a remis en question la loi en raison de son manque de définition claire du rôle des banques et de l'absence de garanties suffisantes pour un système de crédit hypothécaire, ce qui selon lui décourage l'investissement privé dans un contexte où le déficit en logements dépasse les 929 000 logements.
La limite de deux propriétés par personne a également été souligné par Amor comme un frein à l'investissement dans un marché qui a urgemment besoin d'élargir son offre.
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