La nouvelle Lois sur le Logement adoptée à Cuba ouvre des possibilités pour récupérer des biens immobiliers, agrandir des propriétés et attirer de nouveaux acteurs économiques, mais pose une question cruciale : Qui financera la transformation du paysage urbain de la capitale ?
La Havane accumule depuis des décennies des bâtiments en ruine, des logements renforcés, des façades qui se détachent et des constructions qui survivent grâce à des réparations improvisées. La , approuvée le 30 juillet 2026, vise à actualiser un cadre juridique qui a conditionné pendant des décennies la construction, la conservation et la vente de propriétés dans le pays.
Son impact va au-delà des démarches immobilières. Certaines de ses dispositions pourraient influencer directement l'apparence de La Havane, des toits du centre-ville aux immeubles multifamiliaux du Vedado et aux logements délabrés d'autres quartiers.
Cependant, permettre légalement une réhabilitation ne signifie pas qu'il existe des ressources pour l'exécuter. D'où viendront les investissements qui pourraient transformer la ville ?
Bâtiments en ruines : une opportunité pour récupérer des logements
L'un des changements les plus importants dans les nouvelles politiques concerne les immeubles déclarés en état de ruine. Selon l'explication officielle de la loi publiée par Granma, les propriétaires pourront effectuer des opérations permettant à d'autres personnes ou entreprises de prendre en charge des biens immobiliers détériorés et de récupérer leur usage, sous certaines conditions urbanistiques.
La mesure pourrait faciliter la vente de certains bâtiments abandonnés à des acheteurs ou à de nouveaux responsables prêts à les réhabiliter. Elle soulève également une question délicate : que se passe-t-il lorsque le propriétaire n'a pas les ressources nécessaires pour réparer son bien ?
Le projet législatif prévoyait des procédures judiciaires pour récupérer les logements devenus en état de ruine à cause de l'abandon. Marvelis Velázquez Reyes, directrice des Affaires Juridiques du Logement au Ministère de la Construction, a expliqué que ces situations devraient être évaluées par les tribunaux et qu'il n'y aurait pas d'action arbitraire.
Pour La Havane, où de nombreux bâtiments anciens nécessitent des interventions coûteuses, la différence entre récupérer une propriété et la perdre peut dépendre de la capacité économique de ses propriétaires.
Azoteas et immeubles multifamiliaux : la silhouette de La Havane va-t-elle changer ?
La nouvelle législation modifie également les possibilités d'exploiter des espaces existants. Le ministre de la Construction, René Mesa Villafaña, a annoncé la suppression de certaines autorisations administratives pour céder des droits sur des toits destinés à construire ou à agrandir des logements.
Selon les explications du fonctionnaire, l'autorisation municipale pour céder une maison ou des droits sur son toit à des fins de construction ou d'extension est supprimée. Cela pourrait favoriser de nouveaux travaux sur des bâtiments existants, bien que les exigences techniques et urbanistiques applicables restent nécessaires.
Dans une ville où de nombreuses familles partagent des espaces réduits, les toits représentent une possibilité de croissance rapide, mais construire sur des bâtiments anciens nécessite également de vérifier leur capacité structurelle. Sans oublier qu'il existe des réglementations urbanistiques dans le pays qui doivent être respectées.
Le ministre a également mentionné une mise à jour qui inclut la propriété horizontale et les coopératives de logement, deux mécanismes qui pourraient modifier la gestion et la construction résidentielle.
Otro changement concerne la conservation des biens immobiliers collectifs. La création de conseils d'administration et de contributions des propriétaires a été prévue pour couvrir les dépenses communes.
Fachades, escaliers, couvertures et autres installations pourraient bénéficier d'une gestion plus organisée. La difficulté résidera dans le financement de ces réparations lorsque les voisins ne disposeront pas de revenus suffisants.
Investissement étranger ou diaspora : D'où proviendra le capital ?
La reconstruction de La Havane nécessite des investissements qui ne peuvent difficilement être résolus par des contributions individuelles de ses habitants, surtout dans le contexte de la crise économique actuelle que traverse le pays.
La explication officielle de la nouvelle loi annonce l'élimination des restrictions afin que certaines personnes et entités étrangères puissent acheter ou louer des logements, bien que la portée pratique de ces opérations dépendra du cadre réglementaire applicable.
Parallèlement, le gouvernement cubain assure avoir introduit des changements pour faciliter la participation économique des résidents à l'étranger.
En mai, CiberCuba a informé sur la création de la condition migratoire de « Investisseurs et d'Affaires », destinée aux Cubains expatriés souhaitant développer des activités économiques dans l'île. Aucune de ces mesures ne garantit que le capital finisse par financer des logements pour la population, qui est le grand problème de Cuba aujourd'hui.
Une investissement immobilier destiné au tourisme, par exemple, peut améliorer un bâtiment spécifique sans répondre aux besoins en logement de ses voisins.
Les possibles protagonistes de la reconstruction seraient les propriétaires avec des ressources propres, les Cubains résidant à l'étranger et les investisseurs privés qui trouvent des opportunités rentables sur le marché immobilier, toujours dans les limites établies par la législation.
Cependant, il n'est toujours pas clair combien seront prêts à investir, quelles garanties ils auront ni quelle partie de ce capital sera destinée à récupérer des logements pour la population, au lieu de propriétés orientées vers le tourisme ou à des acheteurs à fort pouvoir d'achat.
Gentrification : le risque d'une Havane de plus en plus inégale
L'entrée de nouveaux investisseurs pourrait également accélérer un processus de gentrification dans les quartiers les plus prisés de La Havane, en particulier à Vedado, Miramar, Kohly, certaines zones de La Havane Vieille, El Cerro ou Centro Habana.
La gentrification se produit lorsque l'arrivée de capitaux et de consommateurs avec un pouvoir d'achat plus élevé fait grimper les prix des propriétés et transforme l'utilisation des biens immobiliers, rendant difficile pour les résidents aux ressources limitées de rester dans leurs quartiers.
En Cuba, des signes de différence marquée entre les prix immobiliers et les revenus de la population commencent à apparaître. En 2025, CiberCuba a rapporté la vente de un penthouse au Vedado pour 200 000 dollars. Elle a également documenté une villa à Kohly pour plus de 300 000 dollars.
Ces prix de l'immobilier annoncés ne représentent pas nécessairement la valeur de toutes les maisons de ces quartiers, mais montrent l'existence d'un segment immobilier destiné à des acheteurs ayant accès à d'importantes quantités de devises.
Si les nouvelles possibilités d'investissement se concentrent sur des propriétés de grande valeur, elles pourraient favoriser la réhabilitation de certaines zones tandis que d'autres restent délabrées.
Le risque ne se limite pas à La Havane. Des secteurs attractifs pour le tourisme et l'investissement dans des villes comme Trinidad, Santiago de Cuba ou Cienfuegos pourraient également subir des pressions similaires si les usages commerciaux et touristiques de leurs habitations augmentent.
La renaissance urbaine pourrait finalement bénéficier principalement à ceux qui possèdent déjà des propriétés de valeur ou qui disposent de capital, tandis que les familles à faibles revenus trouvent de plus en plus difficile d'accéder à un logement adéquat.
Il n'y a pas suffisamment de preuves pour affirmer que la nouvelle loi provoquera des déplacements de résidents, mais l'absence de mécanismes efficaces de logement abordable rendrait cette possibilité un problème qui mérite un suivi.
Les obstacles qu'une loi ne peut pas éliminer
La gravité du délabrement des infrastructures de la capitale est le principal défi. Selon des données officielles recueillies par CiberCuba, 35 % du parc immobilier cubain est en état moyen ou mauvais.
À ce problème s'ajoutent la pénurie de matériaux, les difficultés à financer des restaurations, l'inflation économique dans le pays, le manque de main-d'œuvre spécialisée et les contraintes de l'industrie de la construction.
L'historique du gouvernement ne donne aucune raison de croire en une reprise rapide. Les plans étatiques de construction de logements étaient en retard depuis plus de cinq ans.
En 2025, parmi les 10 795 logements prévus, les autorités n'ont signalé que 2 382 achevés dans le cadre du plan, soit un taux de réalisation de 22 %, selon les chiffres officiels.
Il existe également des interrogations sur les garanties offertes à ceux qui décident d'investir. L'économiste cubain Pedro Monreal a averti en septembre que les modifications de la législation sur les investissements étrangers assouplissent les procédures, mais ne résolvent pas des aspects essentiels de la protection juridique.
«La norme révisée flexibilise les services bancaires, les utilités et les contrats, mais ne redessine pas les garanties procédurales de l'investisseur», a-t-il souligné.
Après des décennies de dégradation du parc immobilier et de non-respect des plans étatiques de construction de logements, le gouvernement élargit les possibilités de réhabilitation par le biais de propriétaires privés et d'investisseurs. De nombreuses familles vivant dans ces bâtiments n'ont pas les moyens de réparer un toit, de renforcer une structure ou de restaurer une façade.
L'État maintient des programmes de subventions pour les personnes sans ressources, mais ces aides n'ont pas réussi à inverser le déclin accumulé du parc de logements et ne garantissent pas qu'elles y parviendront à l'avenir.
La réforme pourrait faciliter la tâche à ceux qui disposent de capital pour restaurer leurs propriétés, tandis que ceux qui n'en ont pas continuent à vivre dans des logements de plus en plus précaires. L'effort de sauver le patrimoine architectural et le paysage urbain de La Havane pourrait incomber à une population qui n'a pas les moyens de le faire.
Une Havane rénovée ou une ville à deux visages ?
Les réformes pourraient ouvrir des voies différentes pour l'avenir urbain de la capitale. Certains propriétaires pourraient agrandir leurs logements, certains bâtiments pourraient être restaurés grâce à des investissements privés, et certains quartiers pourraient connaître une rénovation visible.
Cependant, il existe également la possibilité que les interventions se concentrent sur des propriétés capables de générer des bénéfices, tandis que les bâtiments habités par des familles sans ressources continuent de se détériorer jusqu'à s'effondrer.
La principale inconnue concernant l'avenir de cette loi n'est pas ce qu'elle permettra, mais qui pourra bénéficier de ces possibilités, quel rôle l'État jouera dans la préservation du patrimoine urbanistique et dans la protection des propriétaires qui ne peuvent pas financer la restauration de leurs maisons.
La Havane court le risque que sa reconstruction profite principalement à ceux qui disposent de capitaux. La ville pourrait se fragmenter encore plus et présenter des contrastes de plus en plus marqués entre ses quartiers. Dans les zones centrales ou les plus attractives sur le plan commercial, certaines familles pourraient se sentir poussées à quitter les foyers où elles vivent depuis des décennies.
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